南昌市住房公积金委托贷款管理暂行办法
江西省南昌市
南昌市住房公积金委托贷款管理暂行办法
第一章 总?
第一条 为充分发挥住房公积金（以下简称公积金）在改善职工居住条件方面的作用，推进住房商品化、社会化，根据国务院颁布施行的《住房公积金管理条例》以及有关金融法规，制订本办法。
第二条 职工住房公积金委托贷款（以下简称公积金贷款）是运用筹集的公积金，由受委托的商业银行（以下简称受委托银行）向购买、建造、翻建、大修自住住房的公积金缴存人发放的公积金贷款。
第三条 借款人申请公积金贷款时，必须提供担保，担保采取住房抵押或有价证券（指可抵押的国家债券、银行定期存款单）质押的方式。
第四条 本办法所称的有关各方是：
委托人是指南昌市住房资金管理中心；
受托人是指受委托银行；
借款人是指向委托人申请贷款的职工个人；
保险人是指承保抵押住房保险的保险公司；
抵押人是指为贷款提供住房抵押的借款人或第三人；
抵押权人是指委托人；
保证人是指为贷款提供保证担保的第三人；
出质人是指为贷款提供质押担保的借款人或第三人；
质权人是指委托人。
第五条 本办法适用于委托人所指定的受托人发放的公积金贷款。
第二章 贷款对象与条件
第六条 按照《住房公积金管理条例》规定缴存公积金一年（含一年）以上的职工，在本市购买、建造、翻建、大修自住住房资金不足时，可以申请公积金贷款。借款人应是具有完全民事行为能力的自然人。
第七条 借款人需同时具备下列条件：
（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；
（二）具有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；
（三）按规定足额缴存公积金；
（四）有购买住房合法的合同或有效证明文件；
（五）有相当于购、建住房全部价款30％以上的自有资金或购、建房首付款；
（六）有委托人认可的资产作抵押或质押；
（七）委托人规定的其他条件。
第三章 贷款额度、期限和利率
第八条 公积金贷款额度在所购、建住房价款的70％以内，同时不能超过委托人当年公布的最高贷款限额。每户在未全部清偿公积金贷款之前仅限贷一次。
第九条 公积金贷款期限视贷款额度和借款人还款能力确定，最长不超过30年，且同时不能超过借款人的法定离、退休年限。
第十条 公积金贷款利率按中国人民银行和建设部规定的公积金贷款利率执行。
第十一条 贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。
第四章 贷款程序
第十二条 借款人申请公积金贷款时应填写《南昌市职工住房公积金贷款申请审核书》，并向委托人提供以下资料：
（一）借款人及配偶的户口簿、身份证的原件与复印件。借款人与配偶不属同一户口簿的还要提供婚姻证明；
（二）借款人夫妻双方在单位出具各自经济收入的证明；
（三）购买住房的，应出具合法的住房购销合同或有效证明文件；自建住房的，应出具建设行政主管、土地管理、规划、计划等有关部门的批准文件；对自有住房进行翻建、大修的，应出具自有住房产权证明；
（四）出具有相当于购、建住房全部价款30％以上的自有资金或购、建房首付款的证明；
（五）借款人配偶方或家庭主要直系亲属偿还贷款承诺书；
（六）抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明；以及房产管理部门出具的抵押物估价证明；
（七）委托人和受托人要求提供的其他有关资料。
第十三条 委托人应对借款人提交的全部资料的真实性、合法性进行认真审查，并在借款人提交上述全部资料之日起15个工作日内作出正式答复。
第十四条 经委托人审核符合公积金贷款条件的，由委托人通知借款人到受托人处办理有关贷款手续：
1、采取住房抵押方式贷款的：
①借款人与受托人签订借款合同；
②抵押人与受托人签订抵押合同、保证人与受托人签订保证合同；
③抵押人到市房产管理部门办理抵押登记；
④由受托人办理合同的公证；
⑤抵押人按《南昌市职工抵押住房保险试行条款》规定办理抵押住房保险。
2、采取质押方式贷款的：
①借款人与受托人签订借款合同；
②出质人与受托人签订质押合同；
③由受托人办理合同的公证。
第十五条 借款合同生效后，借款人在受托人处填写借款借据，由受托人按《委托贷款通知单》发放贷款。
第五章 贷款偿还
第十六条 借款人应从借款的次月起按借款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。
第十七条 贷款期限在一年以内（含一年）的实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，采用等额本息还款法，最后一次贷款清偿时，利随本清。
等额本息还款法：即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。
计算公式为：
12×贷款年限
贷款本金×月利率×（1＋月利率）
每月等额偿还贷款本息＝____________________________________________
12×贷款年限-1
（1＋月利率）
第十八条 借款人在借款合同约定的还款期限内，可采取下列还款方式之一进行还款：
1、到受托人指定会计专柜处用现金偿还；
2、在受托人处办储蓄卡、信用卡委托受托人按月代扣偿还。采用委托扣款的，借款人应事先与受托人签订贷款委托扣款协议；
3、由受托人委托借款人所在单位按月代扣借款人工资偿还；
4、使用借款人及配偶的公积金偿还贷款。采取这种方式的，必须一次还清全部贷款本息。
第十九条 贷款期内，借款人应在借款合同约定的时间内按时偿还贷款本息，超过合同约定时间的为逾期贷款，对逾期部分受托人应以逾期还款额为基数，按人民银行罚息利率计收罚息。
第二十条 贷款期限在1年以内（含1年）的，在借款期内，经受托人同意，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。
贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人向受托人提出提前还款书面申请后，经受托人同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。
一、提前清偿全部贷款的，经受托人同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。
二、调整还款计划的提前部分还本，应有一定的限制额度。超过限额提前还款的，借款人可根据需要调整还款计划，即还款期限不变，分期还款额作相应调整；低于限额提前还款的不调整还款计划。
第六章 住房抵押
第二十一条 住房产权不明或有争议的，不得作为贷款抵押物。
第二十二条 借款人以所购、建自住住房作为贷款抵押物时必须将住房价值全额用于贷款抵押；若以其他住房抵押时其贷款额度不得超过抵押物价值的70％。
第二十三条 抵押人和抵押权人签订的住房抵押合同应符合《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定。
第二十四条 借款人对设定抵押的住房在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人或受托人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，抵押权人不得擅自处分。
第二十五条 住房抵押合同自签订之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，抵押权人应按合同的约定，解除设定的抵押权。解除抵押权时，应到原抵押登记部门办理抵押注销登记手续。
在抵押期间，由于抵押人的行为对设定的抵押物造成损坏的，由抵押人承担责任并负责赔偿。
抵押合同由受托人妥善保管。
第七章 有价证券质押
第二十六条 采取有价证券质押方式的，出质人和质权人签订的质押合同应符合《中华人民共和国担保法》第六十五条规定。质押合同自有价证券凭证交付之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。
以有价证券作质押，其贷款额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90％。
第二十七条 有价证券兑现日期先于债务履行期的，质权人可以在债务履行期届满前兑现，并与出质人协议将兑现的价款用于提前清偿所担保的债权。
第八章 住房保险
第二十八条 用住房抵押贷款时，抵押人必须办理住房保险。
第二十九条 在贷款期间，保险单正本由受托人保管。
第三十条 住房保险，按照《南昌市职工抵押住房保险试行条款》执行。
第九章 合同变更
第三十一条 合同变更必须经委托人、受托人、借款人、保险人及其它有关各方同意，并依法签订变更合同。
第三十二条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人，监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十三条 合同当事人的任何一方要求变更合同内容或终止合同， 需要提前一个月书面通知合同的其他当事人，未达成协议前原合同继续有效。
第十章 违约及处置
第三十四条 借款人有下列情况之一的，委托人、受托人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
1、借款人不按期归还贷款本息的；
2、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
3、未经抵押权人（质权人）同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；
4、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
5、借款人拒绝或阻挠委托人或受托人对贷款使用情况进行监督检查的；
6、借款人与其他法人或经济组织签订有损委托人或受托人权益的合同或协议的；
7、抵押（质押）人、保证人违反抵押（质押）合同、保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响委托人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。
第三十五条 借款人未能按合同规定还清全部贷款本息的，委托人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定，处置抵押物或质押物。
第三十六条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、监护人或受遗赠人，或其法定继承人、监护人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，委托人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处置抵押物或质物。
第三十七条 处置抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，委托人有权向借款人追索应偿还部分；其价款超过应偿还部分，委托人应将超过部分退还抵押人或出质人。
第三十八条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳土地使用权出让金等国家规定的款项后，抵押权人有优先受偿权。
第三十九条 合同发生纠纷时，借款人、委托人、受托人应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。
第十一章 附 则
第四十条 受托人在办理贷款业务时，应严格遵守与委托人签订的贷款委托合同。受托人未按委托贷款合同的约定发放的贷款形成的风险由受托人承担。
第四十一条 对受托人挪用委托贷款基金作为他用，按《中华人民共和国商业银行法》第七十三条和第八十二条的规定处罚。
第四十二条 委托方工作人员在审核贷款期间滥用职权、徇私舞弊、牟取私利，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第四十三条 委托方强令受托方违规发放贷款或受托方的工作人员对强令其违规发放贷款未予拒绝的。按《中华人民共和国商业银行法》第八十五条的规定给予处罚。
第四十四条 本办法由南昌市住房资金管理中心负责解释。
第四十五条 本办法自公布之日起实施。原（98）洪房资字第014号《南昌市职工住房抵押委托贷款暂行办法》同时废止。
2000年3月14日
在将 “尊重和保障人权”写入法律的理念指导下,于2013年1月1日起正式施行的修改后的刑事诉讼法较之前的刑事诉讼法在章节体例上有了重大修改,完善了一系列的刑事制度和措施,且专编构建了具有中国特色的刑事特别程序,这也是本次刑事诉讼法修改的亮点之一。修改后的刑事诉讼法专编分四章分别增设了四个特别程序,首先就是未成年人刑事案件诉讼程序。修改后的刑事诉讼法对未成年人刑事案件程序作了较为全面的规定,填补了我国刑事诉讼法只有普通程序而无特别程序的空白,在内容上完善了未成年人刑事司法制度,但还是存在着一些不明确的内容,在相关司法解释还未出台以及针对性理论研究不充分的情况下,作为刑事特别程序的重要参与者,检察机关应当积极应对各种挑战,探索有效的方法,履行好刑事诉讼法赋予的职责。本文将对未成年人刑事特别程序进行具体阐述,以期为相关检察实践提供一些参考。
一、修改后的刑事诉讼法关于未成年人刑事案件特别程序的主要规定主要有以下三个方面:
(一)明确办理未成年人刑事案件的方针、原则及具体程序要求
修改后的刑事诉讼法第266条明确规定,对犯罪的未成年人实行教育、感化、挽救的方针,坚持教育为主、惩罚为辅的原则,这一原则首次在刑事诉讼法中出现具有重大的意义,这也是由未成年人案件的特殊性决定的。未成年人智力、身心发育尚未成熟,法律知识欠缺,主观恶性不大,很多犯罪的动机较为简单,往往是由于情感冲动或意志薄弱造成的,因此,对它们实行教育、感化、挽救的方针和教育为主、惩罚为辅的原则有助于他们改过自新,回归社会。
修改后的刑事诉讼法中增加了办理未成年人案件的一些程序性的制度、措施,其中第267条规定未成年犯罪嫌疑人、被告人没有委托辩护人的,人民法院、人民检察院、公安机关应当通知法律援助机构指派律师为其提供辩护,这实质上是将法律援助从审判阶段向前延伸至侦查阶段,将提供法律援助义务的机关从法院扩展至公安机关、人民检察院。另外,第267条规定办理未成年人刑事案件,根据情况可以对未成年犯罪嫌疑人、被告人的成长经历、犯罪原因、监护教育等情况进行调查,这是以立法形式将社会调查肯定下来。第269条规定对未成年犯罪嫌疑人、被告人要严格适用逮捕措施和进行分案处理,这样会更有利于挽救失足未成年人,有利于减少关押带来的羁押场所交叉感染的弊端。此外,第270条规定了讯问和审判未成年人时的合适成年人在场制度,这样不但可以消除未成年人心理上的恐惧,而且有利于弥补未成年人诉讼能力较弱的不足。
(二)附条件不起诉制度的设置
在今年我国刑事犯罪率居高不下,司法机关诉讼负担日益加重的形势下,构建和完善未成年人附条件不起诉制度不但从制度上缓解了犯罪率居高不下和诉讼资源有限之间的矛盾,而且不会将更多的未成年人推向社会的对立面,体现了教育为主、惩罚为辅的原则。修改后的刑事诉讼法第271条、272条、273条分别规定了附条件不起诉适用的范围、救济机制及考察机关和考验期,这些规定增加了附条件不起诉制度的可操作性。
(三)未成年人犯罪记录封存制度的建立
修改后的刑事诉讼法第275条规定未成年人犯罪刑罚在五年有期徒刑以下的,应当对相关犯罪记录予以封存。这一制度避免了前科给失足的未成年人带来的负面影响,使他们能够平等的享有和其他正常人一样的权利。
二、未成年人刑事案件特别程序中检察机关面临的挑战
在未成年人刑事案件诉讼程序中,修改后的刑事诉讼法构建了很多的新制度,对检察机关的审查起诉工作提出了新的要求。就检察机关而言,修改后的刑事诉讼法所带来的挑战如下:
(一)检察机关起诉裁量权的扩张。附条件不起诉赋予了检察机关根据案件的特点进行权衡以决定是否起诉的权力,从而在客观上扩张了检察机关的起诉裁量权。但众所周知,权力与职责是对等的,如何正确有效的适用该制度,修改后的刑事诉讼法对于其适用的范围、考察的期限、负责考察的主体等一系列问题作了较为充分规定,但也还有一些不完善的地方,可操作性不强,这对于检察机关来说不得不说是一个挑战。
(二)检察机关的监督考察、教育矫治及其他职责的履行难度加大。监督考察未成年犯罪嫌疑人履行法定义务的情况,确认其是否符合不起诉的条件,成为影响附条件不起诉制度正确运作的关键环节。对于这项艰巨的任务,按照修改后的刑事诉讼法第272条的规定,应当由作出附条件不起诉决定的人民检察院来负责。而且,根据第272条第3款第四项的规定来看,人民检察院实际上还承担着教育、矫治未成年犯罪嫌疑人的职责。众所周知,当前犯罪案件高发,人民检察院面临着巨大的司法压力,案多人少的问题使得检察机关的监督考察职责将面临难以得到切实履行的窘境,教育矫治职责也面临着相同的困境。
(三)难于对附条件不起诉进行有效的监督与制约。
为了确保附条件不起诉的正确适用,修改后的刑事诉讼法规定了一个意见表达机制,即人民检察院在作出附条件不起诉的决定以前,应当听取公安机关、被害人的意见,以充分尊重公安机关与被害人的意见。但附条件不起诉毕竟不是无罪判决,其仍旧是法律对未成年犯罪嫌疑人的危害社会行为的否定性评价,因此,对于认为自己的行为不构成犯罪的未成年犯罪嫌疑人而言,这种不起诉机制并不能够实现其对正义的要求。因此,法律赋予了未成年犯罪嫌疑人及其法定代理人对付条件不起诉的否决权,如果其对附条件不起诉有异议,人民检察院应当作出起诉的决定。然而,上述规定构建的仅仅是一种事前的预防机制与事后的救济机制,对于运作中的附条件不起诉如何进行有效的监督与制约仍是一个有待解决的问题。附条件不起诉的决定是否听取被害人的意见以及在多大程度上听取是一个不确定的问题。而且,即使是对于事后监督,修改后的刑事诉讼法也没有像对待未成年犯罪嫌疑人那样赋予被害人否决附条件不起诉的权利,而仅仅是赋予了被害人申诉的权利。因而从总体来看,被害人在附条件不起诉中的主体性地位并未得到充分保障。这对于被害人的保护而言实际上是不利的,因为我们无法确保检察机关的起诉裁量权一定公正运作,不偏袒未成年犯罪嫌疑人。
三、检察机关应对上述挑战的对策
在现行立法、司法体制下,若要化解上述困境,笔者认为可以从以下几个方面着手:
(一)首先,在对未成年犯罪嫌疑人的监督考察、教育矫治方面,在我国已经建构起社区矫正制度的背景下,可以委托社区矫正机构代为履行监督考察、教育矫治的职责。检察机关在刑事诉讼中所承担的主要职能是公诉职能和法律监督职能,对于监督考察、教育矫正一方面没有人员、机构的配备,硬件条件不具备,另一方面也没有足够的时间、精力履行该项职责。而社区矫正机构则不同,其主要职责就是监督考察、教育矫治,既有人员、机构配置,也有时间、精力,更为重要的是,其在监督考察、教育矫治方面更为专业。但是需要说明的是,社区矫正机构在代为履行监督考察、教育矫正职责时要注意,其所针对的是未成年犯罪嫌疑人,既有别于成年人,也有别于已经被判处缓刑、假释或者暂予监外执行的人,应当根据未成年犯罪嫌疑人的特点进行有针对性的监督考察、教育矫治,此外还应当注意为未成年犯罪嫌疑人保密,防止给其生活、学习造成不良影响。委托社区矫正机构代为履行监督考察、教育矫治并不意味人民检察院这一职责的转移或放弃,恰恰相反,是为了更有效地履行这一职责所采取的一种履职方式。
(二)对附条件不起诉的监督、制约,核心问题在于如何在附条件不起诉中将被害人的意见充分吸纳进来,以充分体现被害人的主体性地位。对于该问题,笔者认为,可以考虑将当事人和解的公诉案件诉讼程序容纳进来,通过刑事和解来解决尊重被害人的意见问题,然后再通过附条件不起诉来解决未成年犯罪嫌疑人的追诉问题。这样,通过两种程序的结合,既平息了当事人之间的纠纷,也使得附条件不起诉制度的运作充分体现被害人在刑事诉讼中的主体性地位。检察官应当保持客观中立的立场,履行客观公正义务,在作出附条件不起诉决定前加强与被害人的沟通,确保被害人知情、有参与、有表达,通过这样一种交互机制吸纳被害人的不满情绪,并确保附条件不起诉制度的正确运作。此外,人民检察院也应当加强本身的规范、透明运作,通过引人外部监督机制确保附条件不起诉正确运作,接受社会公众的监督,从而逐步树立司法威信。
(三)可考虑由专人办理未成年人刑事诉讼案件。
未成年人刑事案件诉讼特别程序是根据未成年人的心理、生理特点而专门规定的诉讼程序,基于未成年人案件本身的特殊性,修改后的刑事诉讼法中明确规定人民检察院应当保障未成年人行使其诉讼权利,保障未成年人得到法律帮助,并由熟悉未成年人身心特点的检察人员承办。由专人办理未成年人案件,可以更好的提高办案水平,积累充分的办案经验,使得办案更加规范化、专业化,尤其体现在对未成年犯罪嫌疑人、被告人的成长经历、犯罪原因、监护教育等情况进行调查方面,因此,笔者认为可以在检察机关内部选任一两名或曾从事过教育工作,擅长与青少年打交道的办案人员,或工作方法细腻、对做青少年工作有一定心得体会的办案人员,专门负责办理未成年人案件。专人负责制,不但有利于稳定未成年犯的心理,减少对立情绪,对未成年犯下一步的教育和改造垫定基础,使办案达到最佳效果,而且有利于合理投入和配置诉讼资源,提高诉讼效率,缩短办案期限。
作者单位:安徽省蚌埠市龙子湖区人民检察院
