您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

　　　　　　　　　　　　论《物权法草案》中的预告登记制度

　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院--崔文茂　
　
为征求意见，目前《物权法草案》已向社会全文公布。《物权法草案》第二十一条规定了一项新的不动产登记制度，即预告登记。《物权法草案》规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。　　
一、预告登记制度探究　　
（一）何为预告登记制度？　　
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。　　
（二）预告登记制度的历史沿革及性质　　预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。　　
二、我国建立预告登记制度的必要性分析　　
2002年7月29日，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，结合此后于2003年4月28日最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不难发现其中有矛盾和不尽完善之处：　　
（一）《批复》第2条以消费者交付购买商品房全部或大部分款项作为对抗承包人优先受偿权的条件，有违民法的基本原理。交付价款是一个债的履行行为，不具有将买受人的权利对外公示的效力，所以不具有物权的绝对排他性，以此作为对抗法定优先权的条件，没有法律依据。同时，从民事诉讼证据角度而言，由于不对外公示，如何认定消费者已交付购买商品房全部或大部分款项的事实，在诉讼和执行程序中也较为棘手，如法院在执行程序中对案外人提出的执行异议审查。预告登记使买受人的请求权得以对外公示，从而使请求权具有了物权的排他效力，当事人易于举世证，亦便于法院审理、执行程序中认定相关事实。（二）《批复》与《解释》确定的权利优先顺序不同。《解释》第8条规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，房屋买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的，只能行使债权请求权来获得救济，而《批复》却规定效力先后顺序是：买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权，交付购买商品房全部或大部分款项后，房屋买受人的权利优先于工程价款优先受偿权。 适用不同的司法解释，将导致不同的判决结果。　　
综上所述，我国现行法律对不动产交易买受人一方的权利保护仍然不完善，应该借鉴德国等大陆法系国家的做法，系统地建立起不动产预告登记制度，通过特殊的债权物权化的方式，让债权请求权人的正当利益得到法律的保护机制，对于规范不动产交易市场具有现实意义。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制，是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义，在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权，但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存，我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖，甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立，如果在先的买受人未办理物权登记，享有的是债权请求权；在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记，享有的是现实的所有权，作为在先的买受人无法主张现实的房屋交付请求权（涉及善意第三人的保护问题），仅可依合同请求出卖方承担违约责任。　　
正是看到了这种制度对于规范房地产市场的重大意义，中国社会科学院法学研究所、中国人民大学民商事法律科学研究中心分别起草的《中国物权法草案建议稿》和全国人大法工委在二种草案基础上形成的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》在不动产登记章节中均有预告登记制度的规定。　　

三、我国商品房预售登记与预告登记辨析　　
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生何种法律效果？　　

四、建立我国预告登记制度的构想　　
（一）关于预告登记的适用范围　　
由于物权变动模式存在的差异，在日本，物权变动采取债权意思主义，不动产物权变动没有登记的，只是不能对抗第三人，在当事人之间，则已经发生物权变动。因此，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。在我国，尽管理论上存在争论，但是都不主张在物权变动模式上采取单纯的意思主义，因此，只能物权变动的请求权进行预告登记，不包括对保全物权进行预告登记。　　
中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”可见，将预告登记的范围仅限于房屋预售，没有将预告登记制度应用于其他不动产。　　
（二）关于预告登记的效力　　
借鉴国外的经验和学者的意见，在立法中应当规定如下的预告登记的效力：　　
1、债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力，但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样, 预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内，处分行为不发生效力，从而使债权的请求权得以保全。　　
2、顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。　　
3、破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。　　
（三）预告登记效力的独立性与相对性　　
预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论，任何因民事法律行为发生的物权变动，都存在着这两个不同的法律事实：当事人之间所订立的债权法上的合同被称为原因性的事实，即物权变动的原因行为，引起债权的产生；而物权变动的事实被称为结果性事实，即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实，引起物权变动。不动产的预告登记，只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。　　
不动产的预告登记虽能对其后发生的、与登记请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，但这种效力不是绝对的。1、预告登记具有从属性，应以不动产变动请求权的有效为前提。2、预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护，但预告登记本身并不能替代现正式的物权变动登记，因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时，利害关系人可主张涂销该预告登记。

卫生部办公厅


卫生部办公厅关于印发《汶川地震灾区疾病预防控制对口支援工作意见》的通知


北京市、天津市、河北省、山西省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、四川省、重庆市、陕西省、甘肃省卫生厅（局），深圳市卫生局：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好地震灾区医疗卫生防疫工作的意见》（国办发〔2008〕54号）精神，全面做好灾区疾病预防控制体系恢复重建工作，确保大灾之后无大疫目标的实现，我部组织制定了《汶川地震灾区疾病预防控制对口支援工作意见》。现印发给你们，供各地在开展灾后疾病预防控制体系恢复重建工作中参照执行。

二○○八年八月七日

汶川地震灾区疾病预防控制对口支援工作意见

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好地震灾区医疗卫生防疫工作的意见》（国办发〔2008〕54号，以下简称《意见》）和《卫生部、国家中医药管理局关于医疗卫生对口支援地震灾区工作方案》，明确各支援省(直辖市)疾病预防控制队伍与受援地疾病预防控制机构在疾病预防控制工作中的职责与任务，落实对口支援工作，恢复和重建灾区疾病预防控制体系，科学、有序、规范地落实各项疾病预防控制措施，确保大灾之后无大疫目标的实现，特提出以下意见：

一、对口支援原则

明确职责，规范管理，协调一致，促进发展。

二、对口支援工作职责

（一）支援省（直辖市）职责。

1．帮助受援县恢复、重建疾病预防控制工作体系，协助落实各项疾病预防控制措施，重点提高对口支援机构的科学规范管理水平以及县级疾病预防控制机构公共服务的能力，即传染病预防控制、突发公共卫生事件处置、疫情报告和健康信息管理、健康危害因素干预和控制、实验检验评价、健康教育、健康促进、培训技术指导的能力。

2．根据受援县疾病预防控制工作现状和实际需要，明确对口支援目标，参与制定、实施三年疾病预防控制工作恢复发展规划及每年度工作计划和工作方案。

3．选派相应专业人员直接参与受援县疾病预防控制机构工作，对受援县疾病预防控制工作提供技术支持和援助，参与当地乡、村疾病预防控制巡查、指导，对重灾乡镇疾病预防控制工作进行重点技术帮助和扶持。

4．通过传帮带教和专业技术培训，提高受援县疾病预防控制机构科学规范管理水平和专业技术水平，以及辖区医疗卫生机构和乡、村相关人员疾病预防控制服务能力。

（二）受援省职责。

1．省、市（州）级职责

（1）组织管理辖区对口支援工作，指导受援县制定恢复重建规划，督促辖区受援县落实三年疾病预防控制体系恢复发展规划及年度工作计划、方案。

（2）建立完善的协调机制，及时收集、掌握、反馈工作动态，协调解决对口支援工作中的困难和问题，推动工作正常、有序进行。

（3）督促受援县落实对口支援疾病预防控制工作要求，组织定期考核与不定期检查，为受援县灾后重建及各项防病工作措施的落实提供技术指导技术支持。

2、县（市）级职责

（1）根据区域恢复重建整体规划，因地制宜、科学合理制定并落实三年疾病预防控制工作发展规划、年度工作计划和工作方案。

（2）组织与管理外援资源，帮助支援省、市解决在实施对口支援疾病预防控制工作的困难与问题，提供必要的工作和生活基本保障。

（3）加大疾病预防控制机构科学管理体系建设力度,加强疾病预防控制工作规范化建设，建立完善规章制度，促进疾病预防控制科学化、规范化、标准化管理；全面落实各项卫生防病工作措施，及时处置传染病疫情和突发公共卫生事件。

（4）加强县、乡、村疾病预防控制队伍建设和对乡、村疾病预防控制工作督导和考核评估。加快人员培训与培养，尽快恢复和提高本地区疾病预防控制工作能力。

（三）中国疾病预防控制中心职责。

建立国家级疾病预防控制应急队伍，制订工作预案，根据灾区疾病预防控制工作的需要给予相应的技术保障和支持。

三、对口支援疾病预防控制工作的目标

（一）2008年9月底前，全面完成灾区县、乡临时医疗卫生机构建设，基本恢复正常疾病预防控制工作秩序。完成灾区疾病预防控制体系三年恢复重建规划和实施方案的制定。

（二）2008年底，全面恢复灾区疾病预防控制工作体系，配备功能比较齐全的临时业务用房、基本设备，能够开展正常疾病预防控制工作，确保不发生重大传染病疫情。

（三）通过三年对口支援，基本实现辖区疾病预防控制体系规范建设，整体提高受援地疾病预防控制机构履行公共职能能力和管理水平。疾病预防控制机构科学规范管理及重大传染病疫情和突发公共卫生事件应急处置、健康危害因素预防和干预、实验检验监测、健康教育和促进、培训指导基层的能力较受援前有显著提高。

四、对口支援疾病预防控制工作的主要内容

（一）积极组织开展重大传染病疫情和突发公共卫生事件的预防、应急管理和处置工作，及时做好居民安置点、学校、托幼机构、建筑工地等人群聚集场所的传染病疫情处理，防止暴发疫情的发生。通过带教、业务培训和学术讲座等活动，提高疾病预防控制专业人员的应急处置能力。

（二）做好医疗卫生机构恢复、新建传染病网络直报系统的管理工作，及时了解和掌握当地传染病疫情动态，开展灾区监测日报、周报、月报、阶段性分析等疫情分析与报告工作。

参照国家重点传染病监测方案，制定辖区传染病监测实施方案，重点做好肠道传染病、呼吸道传染病、人畜共患传染病、鼠传疾病和虫媒传染病的监测和疫情调查处理工作。

（三）全面恢复冷链系统、常规免疫冷链运转和免疫接种工作，严格按照《预防接种工作规范》和扩大免疫规划的有关规定和要求，建设计划免疫规范接种门诊(点);组织医疗机构和接种单位共同做好社会宣传、人员培训、疫苗管理、接种实施、预防接种异常反应处理等工作。

（四）加强重点传染病的防治。

1.恢复结核病患者发现、治疗管理、登记报告、全球基金项目季度报告、结核病信息管理系统的数据录入等常规工作。积极开展结核病防治知识宣传，查找灾前登记在治的肺结核患者，落实免费治疗药品的管理和发放工作。主动筛查肺结核可疑症状者，新发现的传染性肺结核患者要采取相应的隔离措施。省、地级结防机构要为无药品和患者信息资料的受灾县（市）提供相应的技术支持。

2.落实国家“四免一关怀”政策，做好现有艾滋病病毒感染者与病人的随访、预防干预和关怀工作；开展美沙酮门诊维持治疗，协调相关药物的供应，补充配备受损监控设备，保障美沙酮门诊的正常开诊，艾滋病病人按时、规范服药，科学评估、全程监控病人治疗情况；开展灾区艾滋病传播危险因素调查，重点针对流动人群和大量农民工人群，适时印发宣传材料，提供适宜的干预措施，恢复开展艾滋病自愿咨询检测服务。

3.开展血吸虫病疫区疫情和螺情监测工作，实施重点地区灾后血吸虫病传播风险评估和在易感地带灭螺、预防性服药等措施。加强血吸虫病防治知识宣传，特别要做好暑假期间的宣传教育工作，避免学生因游泳戏水感染血吸虫病。

黑热病、疟疾、包虫病等虫媒寄生虫病重点流行县，要恢复疫情、传播媒介的监测常规防治工作，做好相关危险因素的评估，对高危地区和人群及时采取防范措施，加强健康教育，做好防控物资的储备。

（五）加强重点地方病防治工作。

加强重灾区地方病监测和环境因素调查，及时查找地震灾害引发地方病流行的高危因素和新病区，提出针对性对策措施；协助水利部门尽快修复被损毁的降氟、降砷改水工程，落实《农村饮水安全工程“十一五”规划》工作方案；重建选址工作应兼顾防治地方病环境卫生学评价，在燃煤污染型氟中毒病区将降氟炉灶纳入居民户房屋重建设计中，认真做好综合防治大骨节病（试点）中的搬迁、易地育人、改水等灾区重建工作。

（六）制定实施辖区恢复重建相关的健康危害因素公共卫生监测方案，加强城镇集中式供水，农村分散式供水卫生监测，指导饮用水水源的保护和自来水供水单位和居民分散式饮水的消毒；开展各类食品的监测，预防和控制食源性疾病的发生；开展作业场所监测和作业人员健康监护工作，指导医疗机构及时发现职业病，做好职业病诊断和报告工作；加强水、食源性疾病、职业病预防控制和相关污染中毒事件应急处置能力建设，进行必要的装备和技术储备，逐步恢复原有的执业资质和服务技能，为企业恢复重建或社会提供技术服务和技术支持。

（七）按照国家有关规定和要求，恢复和建立疾病预防控制中心公共卫生实验室，加强实验室生物安全管理，基本满足恢复重建时期实验室检测工作任务。重点开展传染病、饮用水和食品卫生以及中毒类突发公共卫生事件的检验。微生物检验基本能满足辖区灾后常见传染病防治监测检验，理化检验基本满足饮用水、食品、职业等健康危害因素常规指标监测。

受援县疾病预防控制中心实验室无法使用的，应保证建设活动板房检测实验室，实验条件应满足基本检测工作需要和相应实验室生物安全的规定。

（八）根据疾病预防控制工作的需要和群众的需求，制定不同阶段的工作方案，以多种形式宣传普及食品饮水卫生、环境卫生、消杀灭、心理危机干预、化学物质中毒预防和处理等卫生防病知识。协助医疗卫生机构提供灾后心理健康辅导，开展高危人群的心理干预和灾后心理援助工作。

（九）协助开展以环境卫生综合整治等为主要内容的爱国卫生运动。加强安置点生活垃圾、医疗废弃物的管理，以及卫生厕所建设和粪便无害化处理。保持环境整洁卫生，开展消毒杀虫灭鼠工作，做好蚊蝇孳生地的卫生学处理。

五、保障措施

（一）建立对口支援省（市）与受援县（市）工作协调机制。通过定期会议制度，及时解决工作中的困难与问题。受援县（市）卫生行政部门和疾病预防控制机构应明确专门部门或专人负责对口支援卫生队伍的工作联络，协调解决对口支援中的保障问题。为保证工作持续与稳定，支援省派遣人员原则上每3个月轮换一次，并应做好交接工作。

建立定期报告制度。对口支援单位和受援单位应每3个月向卫生部、受援及支援省卫生厅（局）报告一次工作进展；每年提供工作计划和年度工作总结；对口支援工作结束时提供三年工作总结。卫生部疾病预防控制局、受援省卫生厅每季度编发《对口支援疾病预防控制工作动态》，通报对口支援进展情况，总结交流经验。

卫生部与受援省卫生厅将定期或不定期开展对口支援工作进展情况的督导检查和工作效果评估，协调解决困难与问题，每年进行工作总结，并根据三年对口支援疾病预防控制工作的主要内容及基本要求和工作计划完成情况，通报和表彰先进单位与先进个人。

（二）积极争取支持，制定受援单位疾病预防控制体系队伍建设和人才培养三年规划，采取多种形式，有计划、有重点地开展基层专职和兼职人员疾病预防控制各专业理论和技术培训工作，以培训、讲座、现场指导等形式，在县、乡、村建立起一支稳定的疾病预防控制工作队伍。

（三）按照《意见》提出的“灾区各级政府要保障必要的经费，中央财政酌情给予适当支持、各有关方面要明确责任，加强协调，密切配合，在灾区县、乡和受灾群众安置点普遍恢复建立疾病预防控制体系，能开展基本疾病预防控制工作”的要求，积极争取政府每年从对口支援经费中和当地恢复、重建经费预算中列支相应比例的预算，用于恢复、重建受援县疾病预防控制工作体系，特别是县、乡、村三级传染病疫情报告网络和免疫规划冷链系统、实验室检测能力恢复和机构建设中的基本硬件投入，以保障对口支援各项工作措施能够得到切实、有效落实；实现三年全面恢复并有所提高的目标，以保证和促进受援县疾病预防控制机构切实履行政府疾病预防控制基本服务的职能，完成党中央、国务院提出的大灾之后无大疫的工作要求。