上海市居住房屋租赁管理实施办法
上海市人民政府
上海市居住房屋租赁管理实施办法
（2004年8月30日沪府发[2004]29号发布）
第一条（目的和依据）
为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理。
公有居住房屋的出租，不适用本办法；但承租人转租公有居住房屋的，应当按照本办法的有关规定执行。
第三条（管理部门）
市房屋土地资源管理局是本市居住房屋租赁的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
本市公安、税务、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门按照各自职责，协同实施本办法。
第四条（属地管理）
本市居住房屋租赁实行属地管理的原则。
区（县）人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调区（县）房地产管理部门和街道办事处、镇（乡）人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作。
街道办事处、镇（乡）人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。
第五条（基本管理制度）
居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。
居住房屋的出租人应当依法纳税；不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。
居住房屋租赁的当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害社会公共利益。
第六条（租赁当事人）
居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是法律、法规规定的其他权利人。
居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的除外。
第七条（出租房屋的条件）
出租的居住房屋除应当符合《上海市房屋租赁条例》的有关规定外，还应当符合下列条件：
（一）房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；
（二）房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定；
（三）向单位出租用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。
第八条（人均承租面积标准）
租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。
第九条（租赁合同）
居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容：
（一）租赁当事人（包括承租的同住人）的姓名、住所、有效身份证明及其编号；
（二）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；
（三）房屋用途；
（四）房屋交付日期；
（五）租赁期限；
（六）租金数额、支付方式和期限；
（七）房屋使用要求和维修责任；
（八）房屋返还时的状态；
（九）违约责任和争议解决方式；
（十）租赁当事人约定的其他内容。
租赁当事人订立租赁合同时，可以使用或者参照使用市房屋土地资源管理局和市工商行政管理局制订的租赁合同示范文本。
第十条（相关手续的办理）
居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续：
（一）出租人应当办理纳税申报；
（二）租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案；
（三）不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。
第十一条（登记备案）
租赁当事人按照本办法第十条的规定提交材料齐全的，社区事务受理中心应当予以受理。其中，符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的，由区（县）房地产管理部门发放居住房屋租赁合同登记备案证明（以下简称登记备案证明）；不符合规定条件和标准的，不予发放登记备案证明，并书面告知理由。
按照前款规定发放登记备案证明的，区（县）房地产登记机构应当在房地产登记册上予以记载。
第十二条（转租）
居住房屋的转租，应当符合本办法第七条、第八条规定的条件和标准。
居住房屋转租合同订立生效后，转租当事人应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。
第十三条（租赁变更、解除和续租）
居住房屋的租赁关系依法变更、解除的，或者租赁当事人在租赁期满后续订租赁合同的，均应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。
第十四条（出租人的权利和义务）
居住房屋的出租人在订立租赁合同时，有权查验承租人及其全部同住人的身份证明；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况。
居住房屋的出租人在订立租赁合同时，应当按照本办法第八条的规定，在租赁合同中确定承租的居住人数；承租人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。
居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的，应当及时报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。
第十五条（承租人的权利和义务）
居住房屋的承租人在订立租赁合同时，有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋，保持房屋的安全状态。
居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途，合理使用房屋；将房屋转租、转借给他人使用的，应当征得出租人书面同意；增加同住人的，应当书面告知出租人；增加的同住人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。
第十六条（对房地产经纪机构的要求）
房地产经纪机构从事相关的中介业务时，不得居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁。
房地产经纪机构应当将其居间代理的居住房屋租赁信息，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府。
第十七条（对物业管理企业的要求）
物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府；发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。
第十八条（违反规定行为的处理）
违反《上海市房屋租赁条例》的有关规定出租或者转租居住房屋的，由区（县）房地产管理部门依法处理。
租赁当事人不按照本办法第十条的规定办理相关手续的，由税务部门或者公安部门依法处理。
租赁当事人利用租赁房屋从事违法活动的，由公安、工商等有关管理部门依法处理。
房地产经纪机构居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁的，由工商行政管理部门依法处理。
第十九条（应用解释部门）
市房屋土地资源管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。
第二十条（施行日期）
本办法自2004年10月1日起施行。
从康德的法哲学看法律与道德的关系
周冬平*：男，西南民族大学法学院2004年级本科；四川大学哲学系外国哲学2008级研究生。
【内容提要】：世人皆知康德是一位划时代的哲学家，但有多少人知道他同时也是一位对法律有着精深研究的法哲学家呢！康德的法哲学思想始终以三大批判为基础，其道德理论在里面扮演了重要角色。法与道德的关系构成了论证法之为法的必经之地。本文试图简要的分析康德对法的定义、道德之理论根据、法与道德之关系，以便更深刻的理解这一古老而深邃的命题。
【关键词】：康德 法律 道德形而上学 法哲学
康德对法的定义
康德在一定程度上承认了社会契约论的观点，他认为法的产生是理性存在者“放弃他们野性的自由而到一部宪法里去寻求平静与安全。”[ 【德】康德：《历史理性批判文集》，何兆武译，商务印书馆1996年出版，第12页。] 他曾经对法下了这样一个定义：“法律就是那些使任何人有意识的行为按照普遍自由原则确实能与别人有意识的行为相协调的全部条件的综合。”[ 《西方法律思想史资料选编》，北京大学出版社1982年版，第309页。]
从上面这个定义可以看出以下几点：
、康德认为法律追究的是人的外部行为。这与现代法律只规定人的行为之通说是一致的，而且人的行为仅仅限于有意识的行为。对于无意识的行为是不予追究责任的，对患有精神疾病或者无意识能力之人也相应的减免义务。法的效果与道德间关系通过外部行为作为桥梁连接予以表现出来。
、结合康德在《法的行为而上学原理》中对法理学与法哲学的区分，我们对该定义既可作法理学解读也可作法哲学解读。康德认为精通实在权利和实在法律体系的法学顾问或职业律师等人的知识属于法理学范围；而关于权利和法律原则理论知识则属于纯粹权利科学，是法哲学或法的形而上学。用法理学解释这个定义可以从立法理论、法的社会交往性质、法的主体（人）、客体（有条件的行为）、内容（权利义务）等去分析，笔者在此不予详述。康德对法的定义与今天对法的概念的理解可作如上所述的实体性分析。参阅卓泽渊教授所著《法学导论》我们可以发现，现代意义上的法是以国家意志为表现、以权利义务为内容、具有普遍约束力和国家强制力的社会行为规范，此处对法的定义与康德之定义相比，少去了许多哲学理论意味和抽象概念。所以，康德的法哲学被划分在哲理法学派。
、要分析康德对法所下的定义，必须注意到“以普遍自由原则”为基础这层含义。他认为法是调整个人意志与他人意志所表现出来的各种综合条件，法的目的是使得每个人获得自由，而并非个人愿望、偏好的实现。康德对法律的定义是来自于他对人性的看法。他认为人是有理性的存在者，既有认知理性的能力，同时又具有实践的理性。认知能够为自己立法的！他的行为选择必须被道德律所指引，不然每个人只为争取个人自由而侵犯他人自由必将导致混乱，也失去了真正的自由。法律是在普遍自由原则即道德律指引下构建起来的，是对意志行为外在形式上的规制，以便人们朝着善去行动。所以，法律具有强制的功能，也具有教化的作用。
、另外，从康德对法的定义还可以看出，普遍自由原则是肯定的，推动人们行动；而法律作为协调、限制规则，是否定的、消极的。但法律自由相对于野蛮自然自由则处于积极肯定状态。康德将人类社会分为三个阶段：个人心理不受任何限制，实则处处受限的自然状态；心理上感觉不自由，行为受法律限制，法律代表公意的伦理自然状态；人人把别人当作目的，自觉按照道德律行为，组成一个道德共同体——目的国的伦理自由状态。[【德】康德：《历史理性批判文集》，何兆武译，商务印书馆1996年出版，第104 -105页。] 从上述理解来看，康德认为法治并不是最终状态，法治相对于野蛮自然状态更具理性。法律是对个人自由的突破，开始建立并逐步完善人与人之间的协调关系，对自由的理解也不再停于个人的愿望。同时法律又是实现伦理自由状态的基础和必不可少的阶段。
康德道德形而上学的道德理论分析
康德关于道德的哲学思想是他整个哲学体系的灵魂。他在先天说的基础上提出了德行伦理学说，将道德的纯洁性和严肃性提到了首要的地位。他说道：“人们为了另外更高的理想而生存，理性所固有的使命就是实现这一理想，而不是幸福。这一理想作为最高条件，当然远在个人意图之上。”[ 《道德形而上学原理》，《康德全集》第4卷，第396页。] 他认为道德的地位甚至高于幸福，道德才是人类最高原则，才是真正的幸福。这就是他远胜于西方其他哲学家的地方。
康德提出了著名的有关道德的三个命题。[ 参见【?浴靠档拢骸兜赖滦味?涎г?怼罚?缌μ镆耄?虾Ｊ兰统霭婕?牛??7页。] 他认为有道德价值的行为必须是出于责任的，仅仅是结果符合责任，而以好爱为动机是无多大道德价值，甚至是全无道德价值的。作为有理性并且能够承担责任的存在者，人实际上是有这样一种能力，就是将尊重道德法制看成是以实现自己意志的动机，这种禀赋也就是存在于我们每一个人身上的道德感。人的意志应当在现实中把道德发展作为惟一动机，这时它才不是一种禀赋，而是“人格本身”。[ 严存生主编：《西方法律思想史》，湖南大学出版社2005年版，第227页。] “出于责任”是对道德的遵循，道德规律是意志的根据，是先天普遍必然有效的，康德又称之为自由规律。从他对法的定义中可以看出，道德规范同样是法律的根据。法律是道德规律在人的意识之下的行为准则，是主管行为的原则。只有当准则与规律相符合时，才是有道德的，法律才是善的、合法的。而道德三命题中的责任是现实规律与准则相符合的内容。有了责任的连接，才使得先天普遍必然的自由原则与人的主管原则之间真实可行，而不是空洞的幻想和虚构的概念。[ 同5，第20页。] 基于上面观点，康德提出了著名的意志原则：“除非愿意自己的准则变为普遍规律，否则不应行动。”这也是辨别行为是否善恶、责任是否被强制以及强制性强弱程度的准绳和标准。这个原则对后来的法哲学乃至立法学产生了深远的影响，被认为“人为自己立法”的理性、自由主义法学的强有力的支柱。这使得笔者联想到英美法系中法官自由裁量权制度。这个制度也经过几百年的逐步完善，到16世纪衡平法院的出现标志着这项制度初步成型。法官自由裁量制度还在世界范围内不断传播，它一直闪耀着人性与道德的光芒。该制度是指：在法官任用上，经过严格的考察程序，要求德高望重、责任心强、实务经验丰富。当这样的法官在审判案件的时候，遇到法无明文规定或法条之间冲突，又或法与道德明显冲突，显失公平正义等困境下，允许法官通过内心道德感知与法律原则，在足以达到确信程度之时做出与现行法不同的判断。这就是一项出于责任而发挥人性、道德感的值得称颂的实践。
康德认为人既是“自然人”，同时也是“道德人”，服从“自然律”和“道德律”。作为理性存在者的“道德人”，具有自发性的能力，这种理性可以完全与感性的东西无关，只服从理智世界因而是自由的。[ 李梅：《权利与正义：康德政治哲学研究》，社会科学文献出版社2000年版，第157页。] 而人的行为意志动机，意志既是受自然性支配，又因有理性而受自由影响，因此人的意志是混合的，是自律与他律不断交替的产物。
从康德的法哲学看法律与道德的关系
基于上面对康德法哲学以及有关道德的分析，我们可以发现康德为什么晚年重视法律的研究。也可以看到法哲学领域独树一帜的观念：他用先天说学为基础的道德哲学对法哲学中自然法学进行了批判，也对实证法学进行了修正。更为重要的是，他为法律与道德二者关系的研究开辟了新的逻辑进路。
法律与道德的联系：法是道德的延伸
按照康德对社会分类的观点，最高层次的社会仅用道德法则来规范人们的行为。法治社会仅次于这种理想的伦理社会。在有限理性存在者的意志不能排除受外因影响的情况下，法律对非善、不符合道德，甚至完全不道德的意志动机进行否定性评价，对表现出来的不道德行为进行区分，分有犯罪、违法、不道德但不违法等行为，再对这些行为进行不同程度的惩罚、教育。又由于人的自然性，自由意志不可避免的受到感性欲望等个人意志的干扰，正如康德所说的，人活着就是道德规律与个人意志不断作斗争的过程。道德规律就是自由规律，目的是实现每个人真正的自由，而法律是理性支配下成就每个人最大自由的规定性法则，当然道德规律是先天普遍必然的，不可能是经验的。二者同时实现自由为目的，但是所处位阶不同。在伦理还不足以全部支配个人意志的情况下，法律就是道德最佳补充形式，准确的说是道德的延伸。有的学者认为法律是道德的外壳，笔者认为这两种说法其实质是一样的。因此，仅仅靠道德并不足以维持社会的秩序和人与人之间的协调的自由。
康德认为，法律本质上是道德律，是以外在制约个人滥用自由的一种特殊形态的道德律。 道德法则在纯粹实践理性中产生出两个法则，一个是被运用与看成本体的人的道德法则，这是伦理的法则；另外一个是应用于既被看成本体的人的道德法则，又被看成现象的法律的法则。在对道德法则做区分后，康德进一步论述了单就伦理法则不足以维持社会生活成为自由、有序的原因，并提出，法律法则是外在强制的必不可少的部分。[ 同6，第234页。] 他说：“有别于自然法则的自由法则，是道德法则。就是这些自由法则仅仅关涉外在行为和这些行为的合法性而论，他们被规定我们行为的原则，那么，它又称为伦理法则。如果一种行为与法律的法则一致，就是它的合法性；如果一种法则和伦理的法则一致就是它的道德性。前一种法则所说的自由，仅仅是外在实践自由；后一种法则所说的自由，指的却是内在自由，它和意志活动的外部运用一样，都是理性法则所规定的。”[ 【?浴靠档拢骸斗ǖ男味?涎г?怼罚?蚴迤揭耄?涛裼∈楣?008年版，第18页。] 而纯粹实践理性即伦理学法则缺乏构成法律法规的质料，所以它只是规定法律法规的一种形式。因此说，法律作为以道德为形式的质料，本质上就是道德。
法律与道德的区别
在康德语境下，法律不可以简单认为是现代语境下理解的法律制度，需要对应康德的法哲学思想。他指的法律应该是满足“使任何人有意识的行为按照普遍自由原则确实能与别人有意识的行为相协调的全部条件的综合”，他认为满足了以上条件才是法律，较之现代对法律的理解，有悖于以上定义的法律并不是其所谓的“法律”。类似的，这里所指的道德也应做康德式解读，指符合他理论下的道德原则的最高的善，即道德律，是先天综合的责任命令。
基于康德哲学的理论，笔者认为法律和道德主要区别如下几点：
、法律管辖的范围是外部行为，法律确定的义务也只能是外在的义务。这类立法不要求但并不排斥内在的义务。内在义务深植于人的内心世界，无法直接以外观明晰洞察，所以立法无法直接规定。法律只规定人的外在行为，思想并不犯罪，康德的这一观念与现代法学理论是一致的。法律的义务和道德的义务成为法与道德显著的分水岭，以致于法学家们达成这样一个共识：法律是道德的最底线，道德是最高标准的法律。
、道德是自己为自己立法，法律则是他人为自己立法。法律是人在社会生活中与他人关系的协调，通过执行立法机关制定的规则，以实现对他人的义务。而伦理义务关涉个人为人之目的，仅仅只通过自觉的内心审查来阻止恶念，从而使人行为趋于向善。康德在对紧急避难的论述中再一次让我们清晰的认识到法律与道德的巨大区别：他认为当人遇到可能丧失自己生命情况时，有去剥夺实际上并不伤害自己的另一个生命的权利。现代许多国家通过立法明确了这在法律上将免于惩罚，因为，在这种紧急情况下不符合人的期待可能性。但康德认为这种情况虽不受法律制裁，并不意味着它是合法的，并不意味着是合符道德的。这种行为严重的破坏了道德以及对他人的义务。
康德认为法与正义是统一的，它的本质是按照普遍自由的原则行动，即按照道德律而行动。按照这个原则去划分权利与义务，目的是协调社会的关系达到人人自由，法律只是实现这一目标必不可少的手段。法律与道德间相互紧密联系：道德是最高的原则，法律是手段，是道德的补充。因此二者又存在天然的巨大区别。
四、结论
康德道德哲学精辟、独到的对法律作了解读，他以先天道德学说为基础，从人性、自由和权利论述了法律的实质、作用以及其他的属性，为自由主义法学开辟了一条全新的理论进路。我国对康德的道德哲学、法哲学思想缺乏深入、系统的研究。康德思想与我国传统儒家道德观念可以作比较汇通，这是西方其他哲人所不能及的。以康德道德哲学为基础深入研究法律，必有助于我国法哲学的进一步发展。
Philosophy of Law from Kant's
view of the relationship between law and morality
Abstract：All over the world know Kant was a landmark philosopher , but how many people know that he is also a brilliant philosopher of law !Kant's philosophy of law has always been based on three major critical, moral theory, in which played a major role. The relationship between law and moral law constitutes a proof for the law must pass through. This paper attempts a brief analysis of Kant's definition of law, moral theory based on the relationship between law and morality，in order to gain a deeper understanding of this ancient and profound proposition.
Key words：Kant Law Moral metaphysics Philosophy of law
参考文献：
【?浴靠档拢骸斗ǖ男味?涎г?怼罚?蚴迤揭耄?涛裼∈楣?008年版
【?浴靠档拢骸独?防硇耘?形募?罚?握孜湟耄?涛裼∈楣?996年出版。
【?浴靠档拢骸兜赖滦味?涎г?怼罚?缌μ镆耄?虾Ｊ兰统霭婕?拧?br>
严存生主编：《西方法律思想史》，湖南大学出版社2005年版。
《西方法律思想史》编写组：《西方法律思想史资料选编》，北京大学出版社1983年版。
李梅：《权利与正义：康德政治哲学研究》，社会科学文献出版社2000年版
