苏州市人民政府关于印发苏州市工业项目用地公开交易暂行办法的通知
江苏省苏州市人民政府
苏州市人民政府关于印发苏州市工业项目用地公开交易暂行办法的通知
苏府〔2007〕84号
各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：
经市政府同意，现将《苏州市工业项目用地公开交易暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府
二○○七年四月三十日
苏州市工业项目用地公开交易暂行办法
第一条 为规范工业用地使用权出让行为，建立和完善公开透明、规范高效的土地使用权出让制度，优化土地资源配置，促进工业用地的节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内工业用地使用权的招标、拍卖和挂牌出让，适用本办法。
本办法所称工业用地，包括工业厂房用地、工业仓储用地、工业研发用地,以及工业厂区内的办公和生产生活辅助设施用地。
除工业用地外，其他营利性的公用设施项目用地、公益项目用地、营利性教育项目用地、营利性医疗项目用地、外来人口集中居住项目（打工楼、集宿楼）用地出让，参照本办法。
第三条 经发改或经贸系统投资管理部门批准的用地规模扩大20%以内的技术改造项目、因城市建设或区域工业布局调整须整体搬迁且不扩大原用地规模的非淘汰类和限制类工业项目、因地块区位涉及保密事项不宜以公开交易方式供应的工业项目用地，经市或县级市人民政府批准可以协议方式出让供地，但协议出让的土地价格和操作程序必须符合国家和省的有关规定。
除上款规定可以协议出让的工业项目用地外，本办法第二条明确的其他项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
第四条 苏州市人民政府、各县级市人民政府分别负责本辖区范围内的工业用地招标、拍卖、挂牌出让工作。苏州工业园区中新合作80平方公里范围内的工业用地出让由苏州市人民政府授权工业园区管委会组织实施。
第五条 苏州市和各县级市土地行政主管部门组织实施本辖区范围内的工业用地招标拍卖挂牌出让工作，拟定出让地块的供地方案，报经苏州市和各县级市人民政府批准，编制招标拍卖挂牌出让文件后，组织招标拍卖挂牌出让。吴中、相城、虎丘区范围内和工业园区80平方公里以外的工业用地出让前期和后期跟踪管理工作均由市国土资源局委托区国土分局和区局负责实施。
第六条 按照本办法第三条规定必须进行公开交易的项目用地，应当在市或县级市的土地有形市场定期或不定期举行招标、拍卖和挂牌活动。
第七条 工业项目用地公开交易必须坚持以下原则：
（一）必须是已依法办理征转用手续的建设用地，并按政策落实好被征地农民的补偿安置。
（二）坚持公开、公平、公正的原则。除为实施城市规划和政府产业政策外，不设置可能影响公平竞争的前置条件。
（三）必须符合国家和地方实际的产业政策。属于鼓励类的项目优先供地，禁止类项目不得供地，限制类项目必须先经发改或经贸系统投资管理部门批准后方能供地。
（四）遵循土地节约集约的原则。应根据国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2004〕232号）、省国土厅印发的《江苏省建设用地指标（2006年版）》，以及苏州市人民政府颁发的《关于贯彻国务院深化改革严格土地管理的决定的实施意见》（苏府〔2005〕63号）的有关规定，确定出让地块的土地使用条件和要求。
第八条 工业用地出让应当采取净地出让。出让地块的前期土地与配套设施建设，由地块所在镇（街道）或开发区负责，并应于交易前一个月将净地移交给土地行政主管部门。
第九条 工业用地招标拍卖挂牌出让底价，以及按本办法协议出让的工业项目用地价格，由市、县级市土地行政主管部门按照国家和省规定的技术规范确定，并报经市、县级市人民政府批准，但均不得低于取得土地时对农民和集体经济组织的安置补偿成本、土地前期开发成本和按规定缴纳的各项税费之和。土地前期开发成本由市和县级市人民政府根据各区域实际投入情况确定。
国家和省政府公布新的最低保护价的，出让底价或协议出让价格不得低于公布的最低保护价。
第十条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，凡具备发改或经贸系统投资管理部门的工业项目审批、核准或备案文件的，均可按照本办法规定参与工业项目用地的招标拍卖挂牌出让活动。但属标准厂房用地等在招标拍卖挂牌出让公告中明确不需具备先前项目审批（核准、备案）文件条件的，竞买人资格按出让公告中明确的对象为准。
第十一条 发改、经贸、外经、规划、环保、建设、工商等有关管理部门，应当在各自职权范围内，协同做好工业用地招标、拍卖、挂牌出让的相关工作。
（一）规划行政主管部门根据城市（城镇）总体规划要求、产业结构布局及集约用地要求，合理确定地块容积率、建筑密度、绿化率等规划条件，出具规划指标和规划红线图。
（二）根据规划部门意见，发改或经贸系统投资管理部门负责确定拟出让地块项目准入条件，包括项目产业类型、投资总额、工艺技术、生产规模、资质要求等。
（三）环保部门负责确定拟出让地块的环境保护要求，包括对不同项目的要求、条件和标准。
（四）土地行政主管部门根据拟出让地块规划红线和指标，负责土地勘测调查、压覆矿藏审查、农转用及土地征收、被征地农民补偿安置、地价评估等出让前期工作，并综合规划、发改、经贸、环保等相关部门的意见，拟定出让地块的实施方案，上报市、县级市人民政府。
第十二条 土地出让实施方案应当包括如下内容：
（一）出让地块的具体位置、四至、用途和面积、出让年限；
（二）出让地块的供地方式、评估地价；
（三）出让地块的规划指标及要求；
（四）出让地块的竞买人资格和要求；
（五）出让地块的项目准入条件，包括产业目录、投资总额、工艺技术、生产规模、资质要求和环境保护要求、开工竣工时间、土地转让和出租条件等内容。
土地出让实施方案的内容，应当作为招标、拍卖或挂牌公告、竞买须知和土地使用权出让合同的内容。
第十三条 土地出让实施方案经县级以上人民政府批准后，土地行政主管部门须根据出让地块的具体情况编制招标拍卖挂牌土地出让文件。土地出让文件应当包括出让公告、投标或竞买须知、宗地图、土地利用条件、标书或竞买申请书、成交确认书、出让合同文本等内容。
第十四条 根据市、县级市人民政府批准的出让实施方案，采用招标、拍卖方式出让土地的，土地行政主管部门应当在招标拍卖出让活动前20日发布出让公告。招标拍卖的程序和要求按照《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》规定执行。
采用拍卖方式出让的意向竞买人少于3人的，自动转为挂牌方式出让，经现场竞价确定竞得人。
第十五条 根据市、县级市人民政府批准的出让实施方案，采用挂牌方式出让土地的，土地行政主管部门应当在挂牌出让活动前10日，在当地土地有形市场、土地行政主管部门门户网、江苏土地市场网发布出让公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌的时间、地点等内容。
挂牌出让地块的竞买申请、竞买资格审查等程序参照《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》规定执行。
在挂牌竞买申请期间仅有1人提出书面竞买意向，并符合竞买条件的，到期挂牌成交。超过1人提出书面竞买意向，并符合竞买条件的，于公告指定日期采取现场竞价方式确定竞得人。
第十六条 招标拍卖挂牌出让的工业用地自签订土地使用权《中标通知书》或《成交确认书》之日起10个工作日内、协议出让的工业用地自签订《国有土地使用权出让合同》之日起7个工作日内，各市土地行政主管部门应在当地土地有形市场及有关媒体上公示出让结果。公示内容应包括出让地块的宗地号、面积、区位、成交价、土地使用权受让人、规划建设指标等信息。
第十七条 土地招标拍卖挂牌成交后，中标人或竞得人应在出让文件规定的时间内，与土地出让人签订《国有土地使用权出让合同》。到期未签订《出让合同》的，出让人可以取消其中标或竞得资格，所支付的保证金不予退还，并可请求赔偿。
第十八条 中标人或竞得人应当按照出让文件及《出让合同》的约定，按期缴纳土地出让金。不按期缴付土地出让金的，中标人或竞得人按《出让合同》的约定承担违约责任。
第十九条 竞得人或中标人凭《国有土地使用权出让合同》向工商、规划、环保等管理部门分别申请工商登记、规划方案报建、环境影响评价审批等事项。取得工商登记和规划方案审定意见，通过环境评价，并付清土地出让金后，竞得人或中标人持以上相关批准材料到当地土地行政主管部门申领《建设用地批准书》和《国有土地使用证》。
第二十条 受让人取得土地使用权后，应当按时开工建设，并不得擅自改变土地用途和其他利用条件。如受让人违反合同约定擅自改变土地用途和利用条件的，土地行政主管部门应责令限期纠正，并处以地价款30%以下罚款；拒不纠正的，可无偿收回土地使用权。
第二十一条 受让人取得工业用地使用权后，可以依法转让，但必须符合出让文件和《出让合同》的约定。出让文件和《出让合同》须明确转让工业用地使用权应当符合以下条件：
（一）付清土地出让金，并领取《土地使用证》；
（二）按照合同约定条件开发，并且地面建筑物全部竣工，依法办理房产转让手续的；
（三）新受让人必须符合原出让文件中限定的竞买资格，并经土地行政主管部门和发改或经贸系统投资管理部门审核同意；
（四）工业用地依法转让后需续建、新建、改建厂房的，在申报转让登记前，新的受让人须持有发改或经贸系统投资管理部门重新审批（核准、备案）的文件，并取得规划部门的批准意见。
原受让人未经批准擅自转让土地的，且不符合转让条件的，土地行政主管部门应责令限期纠正，并处以转让地价20%以下的罚款；拒不纠正的，可无偿收回土地使用权。
第二十二条 受让人取得土地使用权后，可以依法出租，但必须符合出让文件和《出让合同》的约定。出让文件和《出让合同》须明确出租工业用地使用权应当符合以下条件：
（一）付清土地出让金，并领取《土地使用证》；
（二）按照合同约定条件开发，地面建筑全部竣工，通过土地部门验收；
（三）除标准厂房等工业房地产用地可以出租外，其他工业项目用地须在地面建筑物全部竣工5年后方可出租。
（四）承租人应当符合原出让文件中限定的竞买资格，不得改变工业用途；
受让人未经批准擅自出租土地的，且不符合出租条件的，土地行政主管部门应责令限期纠正，并给予相应处罚。
第二十三条 《出让合同》约定的项目竣工时间到期后，受让人应当向当地土地行政主管部门申请土地竣工验收。当地土地行政主管部门对照《出让合同》约定，对用途、面积、容积率、附属配套用房比例等情况进行复核。到期未通过土地验收的，当地土地行政主管部门按照法律法规及出让合同约定处置。
第二十四条 规划、发改、经贸、环保、工商等相关部门，也应按照各自职责范围，监督受让人按照出让方案确定的规划条件和经批准的投资项目要求进行建设和使用土地。
第二十五条 苏州全市范围内工业用地出让适用此办法。本办法中没有规定的，适用《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》。
第二十六条 以国有土地使用权租赁方式供地的，以及依法批准的新增集体建设用地使用权流转的参照本办法。
第二十七条 本办法自2007年1月1日起施行。
浅议人格破产与复权制度
苏州大学 呙斌
【摘 要】在个人破产制度中，人格破产与复权制度是极具特色的一项制度。历来学界多有研究，但究竟什么是人格破产与复权？它的本质是什么？内容又有哪些？诸多问题都还需探讨。笔者只是想在前人的研究基础上，进行归纳总结，并略作拓展，以就教于大方。
【关键词】人格 人格破产 复权
引 言
"5．12"汶川大地震后，四川省广元市受理了我国首例个人客户提出无力偿还住房按揭贷款的申请，这实际上也就默认了"个人破产"。同时，汶川地震所带来的银行业呆账贷款核销也在警示着我们："个人破产法"也应该择机出台了。 近年来，随着消费信贷与日俱增，什么"月光族"、"卡奴"、"车奴"、"房奴"等群体的不断涌现，再加上股市、基金等异常火爆，各种不确定性随时发生。在这种大背景之下，出台"个人破产法"已经显得越来越迫切。而实际上，出台"个人破产法"并非仅仅是为了维护债权人的合法权益，同时也是给债务人一个重生的机会。而且，"个人破产法"也是一种国际潮流。如在美国、英国、法国、日本和我国的香港等国家和地区，都建立了比较完善的个人破产制度。如在美国，2000年破产案件约130万件，其中个人破产案件高达120万件。但是，在我国，几乎很难找到一个自然人能够破产的。无论是从维护债权人的合法利益，还是给债务人重生的机会，"个人破产法"是到了择机出台的时候了。然而，2007年6月1日，历经十多年的酝酿与修编，我国新《破产法》终于出台，但是这个《破产法》还只是一部"企业破产法"，自然人还是被排除在破产法的调整视野之外，因此也颇受一些专家、学者以及民众的质疑。在今年的全国两会上，有人大代表提出，为保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，公平清理债权债务，我国应制定中华人民共和国个人破产法。
在个人破产法千呼万唤未出来之际，学界已对这方面进行了种种有益的探讨，这必将有利于将来个人破产法的制定，此不累述。笔者只是想就个人破产制度中的人格破产与复权制度进行再探讨，以期有裨益于将来。因此，笔者将集中讨论什么是人格？人格破产？什么是复权制度？以及这一制度的本质、条件、主体、内容和模式。
（一） 人格破产与复权制度的概念和本质
在弄清什么是人格破产前，应明白什么是人格。人格，英文personality，这个词源于拉丁语Persona，是指演员在舞台上戴的面具 ，与戏剧角色有关。而我国民法常在两种意义上使用人格，即主体资格和人格权。 从主体资格上解释人格的涵义，人格指法律承认的主体资格。此种解释亦与"民事权利能力"内涵等同，也常相互替换。 从人格权意义上解释人格的涵义，人格是指自然人主体性要素的总称，人格关系是自然人基于彼此的人格或者人格要素而形成的关系。人格要素是与自然人人身不能分离的，没有直接经济内容的，包括生命、身体、健康等物质性要素和姓名、肖像、名誉、荣誉、隐私等精神性要素。
人格破产（faillitc pcrsonncllc）则是法国破产法提出来的概念，意指债务人受破产宣告后被限制或丧失某些公民权利和职业权利。从本质上看，是一种失权，即人格贬损。从范围上看，这些被限制或丧失的权利，既可以是公法上的，例如宪法、选举法、行政法、法官法、检察官法、律师法、公证法、会计法等；又可以是私法上的，例如民法、公司法、证券交易法、继承法等；还可以是社会法上的，例如劳动法、经济法等。其表现型态通常是指人格破产者未经复权，不得充任律师、会计师、经济师、公证员、仲裁员、法官、检察官、公司董事、监事、证券商以及监护人、遗嘱执行人等等。其受限范围或宽或窄，各国不尽一致。
与人格破产紧密相联的一项救济制度是复权制度。所谓复权制度，是指破产人依据法律的规定或者请求法院按照法定的程序，解除因破产宣告所受破产程序以外的公、私、社会权利限制或者资格限制，以求恢复其固有权利的一项制度。复权制度，从本质上看，可以视为失权与人权冲突后的平衡，它是失权的终点，又是人权的回归。
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（二） 人格破产与复权制度的条件
人格破产的条件，即在什么样的情况下才能宣告个人人格破产。我认为这应与国际通行做法接轨，将不能清偿到期债务作为个人人格破产条件或原因；同时，个人停止支付到期债务的，推定为不能清偿。所谓不能清偿到期债务，是指个人对其债权人请求偿还的确定的到期债务，以所有方法均不能清偿债务。构成不能清偿到期债务，须符合以下条件：（1）个人缺乏清偿能力。缺乏清偿能力并非仅指个人的财产而言，个人的信用、知识产权等亦应加以考虑；（2）不能清偿是一种客观的、持续的状态；（3）不能清偿的债务须为到期债务。停止支付，是指个人向其债权人明示或默示地表示不能清偿到期债务的行为。由于停止支付是个人的主观行为，因此它与个人客观上缺乏清偿能力不同，只能推定或视为不能清偿到期债务。这就是说，如果个人停止支付，债权人可向法院申请宣告其破产，而个人欲对此进行抗辩，须举证证明其有清偿能力。⑴
以个人不能清偿到期债务作为个人人格破产的条件，主要理由是：（1）破产法的功能体现在个人不能清偿到期债务时，如何将破产财产在各债权人间合理分配，以保证所有债权人公平受偿。只要个人确实无力清偿到期债务，就可以宣告破产。（2）减轻了债权人在提出破产清算时的举证负担。个人只要不能清偿到期债务，债权人就有权申请其破产，而不必要证明个人是因何种原因造成不能清偿到期债务。（3）以"不能清偿到期债务"为破产原因，不附加任何前置条件，也是许多国家破产立法的通例。市场经济发达的国家的经验普遍证明了其妥当性。
复权制度又应具备哪些条件?各国规定不尽一致。通常而言，复权的条件可由以下几方面去设计：1、破产人依清偿或其他方法，解免其全部债务的，可予复权。各国破产法对破产人所欠的剩余债务，有的实行免责原则，有的则坚持不免责原则。不免责原则要求破产人继续履行剩余债务，债权人亦可申请强制执行破产人新取得的财产。无论何种情形，剩余债务一经消灭，破产人则均可申请复权。免责原则尽管否定了债权人内含于剩余债权中的请求权，但其自然债权的性质仍不泯灭，破产人唯有主动履行完毕剩余债务后，方能申请复权。至于破产人解免其剩余债务的方法，除通常的清偿外，还可以通过免除、混同、抵销、消灭时效、提存、代物清偿等方法达其目的。2．履行强制和解的内容，且无欺诈破产罪或欺诈和解罪的情形。强制和解是终结破产程序、实行破产分配的特殊方式，破产人的债务在债权人的同意和法院的认可下发生变更，但若破产人犯有欺诈性的破产犯罪，此一变更则溯及地归于无效，破产人要申请复权，则应依第一种情形将其所剩债务全部履行完毕。3．破产程序已终结达数年。破产人既不能依清偿或其它方法解免债务，也未能与债权人达成强制和解，但若自破产程序终结之日起已达若干年期间，则也应允许破产人申请复权。如果过长时间的限制破产人的权利，会同破产法鼓励破产人东山再起的现代精神相悖，因而各国大多规定，破产人可因单纯的时间因素而取得复权利益。只不过，这个时间因素应确定为多长?各国的做法不一。例如，日本法规定为10年，法国法规定为至少5年，台湾法规定为3年，我国《公司法》也规定为3年。
（三） 人格破产与复权制度的主体
能够成为人格破产与复权制度主体的包括两类：一是自然人的破产人；二是准破产人，即破产法人的厂长、经理、董事等。他们在法人破产后有时需要承担如同自然人破产一样的人格破产后果，因而他们也应具有人格破产与复权的主体资格。对于第一类主体，自然人破产人，我国现行破产法上还不承认其破产能力，但从各国破产立法上看，都无一例外地承认自然人的破产能力。而且伴随着市场经济的发展和消费者信用的增强，赋予自然人破产能力的要求也越来越迫切。
对于准破产人，我国《公司法》第57条规定："有下列情形之一的，不得担任公司的董事、监事、经理 ……，(三)担任因经营不善破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，并对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年。" 具体言之，《公司法》的这一规定含有以下几点要义：其一，在企业、公司作为破产主体受破产宣告后，其董事、厂长或经理有可能要承担失权的法律制裁。其二，人格破产并不是每个破产案件中必然产生的，它的实际形成需要有三个条件同时具备：1、该案以破产清算而结束，如果以和解、重整或撤回申请等原因结束，则不导致人格破产后果；2、该破产案件产生的原因是"经营不善"，而不是不可抗力、国家政策调整等客观原因所致；3、董事、厂长或经理等"准破产人"对公司、企业的破产负有"个人责任"，如经营能力欠缺、经营决策失误等。具备了这三个条件，准破产人则应产生人格破产后果。其三，法院对准破产人的人格破产，应当制作专门的裁判，裁判生效之日，即失权开始之时。至于法院的人格破产裁判，是在破产宣告的同时作出，还是在破产程序终结之前或者同时作出，由法院视具体情况斟酌决定，当事人不得干预。
（四） 人格破产与复权制度的内容
人格破产与复权是相辅相成的。人格破产是复权的前提，两者针对的权利或资格是一致的。因此人格破产的内容也是复权的内容，复权要恢复的正是破产人在破产中失去的权利或资格。随着破产理念的变化，人格破产的具体表现也随之发生变化。在经济发展初期来对破产人的人身奴役和人格侮辱已经消失，现在破产人受到限制的资格多是因为存在信誉、品德或必要注意的要求。破产人在这方面地能力有存在问题的可能，因此对这些权利或者资格加以限制。
纵观世界各国对于人格破产与复权的规定，破产人在破产宣告后所受到的权利或者资格限制，数量多、范围广。常见的破产人所受到的权利限制有：
破产人在公法上所丧失的权利或资格主要有： 1、公职人员候选人资格；2、律师资格；3、会计师独立核算资格；4、建筑师资格；5、公证人资格；6、司法修习生资格；7、技师资格；8、工商业同业公会会员代表资格；9、农会会员、渔会会员资格；10、合作社社员资格；11、公安委员资格；12、参审员资格；13、荣誉法官资格。破产人尚需受私法上的资格限制，主要有： 1、公司经理人、股份有限公司董事及监察人的资格；2、证券商的董事、监察人、经理人与业务人员的资格；3、私立学校的董事资格；4、监护人资格；5、遗嘱执行人、遗产管理人、失踪人的财产管理人及清算人的资格；6、无限公司的股东或合伙人的资格； 7、当铺营业人的资格。破产人尚需受社会法上的资格限制，主要有：1、劳动争议仲裁人资格；2、经济师资格等。
（五） 人格破产与复权制度的立法模式
人格破产与复权制度的立法模式 ，各国存在着差异，主要不外乎以下几种：
（一） 当然人格破产与复权主义。英美法系国家普遍采取这一立法模式。当人格破产与复权的法定条件成就或消失时，将当然地宣告个人人格破产或复权。
（二） 申请许可人格破产与复权主义。大陆法系国家普遍采取这一制度。当具备了法定的人格破产与复权条件时，并不当然的人格破产或复权，还须向法院申请并经法院许可才能宣告人格破产或复权。
（三）混合人格破产与复权主义。日本采用这种模式，既引进了美国的破产免责制度，设置了当然人格破产与复权制度，同时又存在申请许可制度作为补充。
三种模式反应出了各国在破产立法上的选择和价值趋向上的不同。当然人格破产与复权主义和申请许可人格破产与复权主义模式两种立法模式各有优劣，现代各国在破产立法中单纯采用一种模式已经很少见，多数国家趋向于采取当然人格破产与复权主义和申请许可人格破产与复权主义相结合的混合人格破产与复权主义模式。我国尚未规定人格破产与复权制度，笔者认为我国将来宜采取混合模式。
结 语
人格破产与复权制度作为个人破产中极具特色的一项制度，是人道主义精神在个人破产中的体现。因为个人破产并未将破产者推上绝路，相反它特设人格破产与复权制度以鼓励和帮助破产者再生。对破产者而言，个人破产是穷途，但非末路：是一定程度上的绝境，但可以逢生，它极具人情味。
参考资料：
（1）沈达明等著：《比较破产法初论》
（2）陈荣宗著：《破产法》
（3）沈达明、郑淑君：《比较破产法初论》，对外贸易教育出版社1993年版
