房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定
房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。
1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”
3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。
二、房屋租赁合同无效的情形
1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。
2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。
三、承租人装饰装修物如何处置问题
承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。
1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。
2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。
3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。
同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。
四、违约金的处理问题
在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。
具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：
1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；
2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。
3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
技术引进和设备进口标准化审查管理办法(试行)
国家标准局 国家计划委员会 国家经济委员会 国家科学技术委员会 对外经济贸易部
技术引进和设备进口标准化审查管理办法（试行）
发布机构：国家标准局/国家计划委员会/国家经济委员会/国家科学技术委员会/对外经济贸易部
发布日期：1984.12.15
生效日期：1984.12.15
第一章 总 则
第一条 为了加强技术引进和设备进口标准化工作的管理，保证技术引进和设备进口项目的经济效益得到充分发挥，根据《中华人民共和国标准化管理条例》关于从国外引进技术和进口设备应进行标准化审查的规定，特制订本办法。
第二条 本办法的管理范围包括：
１从国外购买的设备制造技术；
２与国外企业合作设计、合资经营制造的产品；
３进口成套设备（包括生产线）及大型关键设备；
４为引进技术所需进口的单项设备。
纯属向国外返销的产品和零星进口的单项设备，不属于本办法管理范围。
第三条 技术引进和设备进口工作的全过程，都应加强标准化工作，应有熟悉标准化业务的专家或专业技术人员参加。国务院及地方的主管部门必须加强对这项工作的领导。
第二章 技术引进和设备进口项目的标准化审查
第四条 技术引进和设备进口项目标准化审查的主要原则：
１该项目是否符合我国设备品种规格的发展方向；
２该项目采用的标准是否有利于改善我国的标准体系；
３该项目是否有利于提高我国技术装备的配套能力和充分利用我国资源、并有利于节约能源。
第五条 技术引进和设备进口项目标准化审查应注意的事项：
１国际标准，我国国家标准、专业标准是技术引进和设备进口项目标准化审查的主要依据。
引进技术的标准和我国现行国家标准、专业标准协调一致的，应采用我国标准；若我国现行标准不能满足引进技术的要求或暂无相应标准时，可直接采用国际标准；如国际标准也低于引进标准时，则应采用引进技术的标准。
２技术引进和设备进口项目的计量单位应采用国际单位制。国家原则上不引进英制设备。重大项目中如有英制问题时，应慎重研究，采取有效处理措施报请项目的审批部门批准。
３技术引进和设备进口中涉及的电流、电压、工业频率等级，仪器、仪表及计算机等的输入、输出接口，各类结构和建筑限界，环境条件以及有关安全、卫生、环境保护等要求，必须符合我国有关的标准和规定。
第六条 技术引进和设备进口项目的标准化审查与技术引进和设备进口整个项目的审查一起进行。
技术引进和设备进口标准化审查一般分为三种形式：
１凡由国务院或国家计委、国家经委和国家科委组织审批的引进项目，由国家标准局或由该局委托的有关部门组织人员参加审查；
２凡由国务院主管部门审批的项目，由国务院有关部、委、公司的标准化管理机构或由其委托的下属单位组织人员参加审查；
３凡由省、市、自治区人民政府审批的项目，由省、市、自治区标准化管理机构或由该机构委托的有关厅、局（公司）组织人员参加审查。
第七条 为了做好技术引进和设备进口标准化审查工作，国务院各部门的技术引进和设备进口项目计划，应抄送本部门标准化管理机构和国家标准局；省、市、自治区的项目计划应抄送本地区的标准化管理机构。
第三章 项目建议书和可行性研究中的标准化工作
第八条 在编写技术引进和设备进口的项目建议书时，应考虑标准化情况，必要时可进行初步的标准化分析。
第九条 在开展引进和进口项目的可行性研究时，在国务院或地方的项目主管部门组织的“专门班子”中应吸收有关的标准化人员参加。标准化人员的主要任务是：搜集与引进技术有关的国内外标准情报进行研究和对比分析，提出标准化分析报告，并参加可行性研究报告的编写工作等。
第十条 标准化分析报告的内容除参照本办法第四、第五两条指定的内容外，还应有：
１技术引进和设备进口的标准同国际标准和国外先进标准的对比分析；
２有关标准化问题的审查意见。
第四章 标准资料的收集及国产化
第十一条 参加对外谈判的人员，应充分反映我国标准化的要求，认真分析研究对方的标准情况，注意引进标准资料的配套完整性。
第十二条 出国考察、培训人员都应努力搜集有关标准资料（如国际标准、外国的国家标准、公司标准及各种规范、手册、目录等）。回国后的总结报告中，应包括标准化的内容。带回的标准资料应编出目录清单，送有关主管部门或省、市、自治区的标准化研究单位或情报单位。
第十三条 在与外商签订的合同中，要明确规定对方应提供的有关产品设计、制造工艺、试验检验及材料等方面的标准资料。
第十四条 技术引进和设备进口项目的标准资料要迅速组织翻译。翻译工作以项目的主办单位为主，标准化技术归口单位和其他有关单位参加。
项目的主办单位对引进的各种标准资料要编出目录，复制后送有关主管部门标准情报机构一份，地方送省、市、自治区的标准情报机构一份。资料管理单位应做好资料的加工整理和报道交流等服务工作。
第十五条 按引进技术生产的产品鉴定后，引进项目的主办单位应尽快制订出整套相应的企业标准。标准化技术归口单位在分析引进标准的基础上，提出制、修订有关国家标准、专业标准的建议，报主管部门。
第五章 附 则
第十六条 各部门、各地区可依据本办法规定的基本要求，制订具体实施细则。
第十七条 本办法由国家标准局负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起实行。
技术引进和设备进口标准化审查管理办法说明
一、本办法制订的依据和必要性
一九七九年国务院颁布的《中华人民共和国标准化管理条例》中，第２４条规定：“从国外引进设备和技术必须充分考虑国内标准化要求，应先经国务院有关部门或省、市、自治区标准化管理机构进行标准化审查，对国内影响较大的，由国家标准总局召集有关部门进行标准化审查”。本办法主要是依据这条规定制定的。
标准化管理条例颁布已经五年多了。自十一届三中全会以来，我国实行了开放政策，扩大了各部门、各地方和企业的权限。为了促进技术进步，提高我国的科学技术水平，积极的向国外引进各项新技术、新设备、新工艺。一九七九年以来引进工作发展很快，据统计，一九七九年至一九八二年仅用国家外汇引进的新技术，就超过２００项。从其他渠道引进的项目则更多。这些项目的引进对发展产品品种、提高产品质量和技术水平发挥了一定的作用，这是主流。但也存在一些问题。从标准化角度看，重复引进；引进项目不适合国情，造成引进后不适用，没有销路或是形成“万国牌”，打乱了我国标准化体系；有的项目引进重点不突出，引进技术不配套，形成不了真正能力；有的项目引进时，由于缺乏标准化审查，缺乏标准资料或者资料不全，以致对技术的消化吸收产生困难，长期出不了产品；有的项目虽然投了产，但由于备件配件不符合我国标准，在国内买不到备件配件，国外配件的标准资料，外商没有给全，以致长期依赖国外进口，经济效益差等等。为了改变这种忽略标准化审查的情况，一些技术专家提出了许多建议。如五届政协委员沈祖显同志在全国政协会议上提出了“关于技术引进标准化审查的建议案”；大连化工厂李祉川同志给邓小平同志写信要求在技术引进工作中重视技术标准问题；天津大学校长史绍熙和几位知名的内燃机专家给国家科委写信，要求引进内燃机技术时，注意标准化工作。有些部门如机械工业部、中国船舶工业总公司及某些省市，如福建省等都自行制定了管理办法，加强了技术引进和设备进口的标准化审查工作。原机械工业委员会也曾组织过一个班子，起草机械工业技术引进和设备进口标准化审查的规定。本办法是我们在调查研究工作的基础上考虑了上述各方面的意见、参考了一些部门及地方的办法制订出来的。
二、本办法起草的情况和过程
我们早在一九八年就开始着手起草工作，先用函调方式向全国有关部门和地区进行了调查，接着走访了北京、东北、华中等地区共约二十个单位。在北京地区走访了化工部、石油部和煤炭部、与北京燕山石油化学总公司。在武汉地区召开了座谈会，走访了七个工厂企业，并重点对武钢一米七轧机进行了调查。在东北，调查了沈阳和旅大地区，走访了辽阳化纤厂。一九八一年，我们分别参加了原一机部在苏州和北京开的两次技术引进标准化问题座谈会，并在原六机部于山东泰安召开的引进标准转化工作会上对办法初稿交换过意见。
现在的讨论稿，共修改过七次。前四稿由我局起草，第四稿后，同原机械委组织有关部门起草的稿子合并，并与原一机、四机、六机、农机和机械委的同志合作，对草稿逐字逐句进行了研究讨论，于一九八二年四月提出“征求意见稿”，发各部门和地区征求意见。电子、煤炭、交通、机械、化工和对外经贸等六个部门和北京、上海等地区共提出了七十条意见。对稿子再次进行修改，最后形成了目前的讨论稿。
在本办法起草过程中，我局应邀参加了由原进出口委起草的“技术引进和设备进口工作暂行条例”及由国务院科技领导小组起草的“技术引进工作的若干方针、政策和措施草案”（尚未颁发）两个重要文件的讨论。国务院科技领导小组在技术引进工作的若干方针、政策和措施草案中肯定了技术引进标准化工作的重要性。并指定由国家标准局牵头起草制订本办法，把它作为技术引进中的一项立法措施。
三、对几个问题的说明
１本办法的管理范围。
我国每年技术引进和设备进口的项目很多，都要管起来是难于办到的。本办法第２条规定包括四个方面。这四个方面的侧重点：一是机电设备，二是有技术引进内容的项目，就是引进后要予以发展推广的项目。成套设备比较复杂，涉及标准化工作较多，所以仍包括在本办法的管理范围之内。关于单项设备的进口有两种情况，一种是引进单项技术而需要进行仿制（包括软件）作为我国的品种发展的，如：道依茨的风冷中档功率柴油机，应包括在本办法的管理范围之内；另一种是在一般贸易中零星进口的单项设备，如汽车、摩托车、家用电器、单台机床以及充实企业用的测试仪器等。这些设备的进口，主要是为了满足社会和生产的需要，并不打算仿制发展。因而不宜纳入本办法管理范围。此外，一些研究单位或企业，为了发展品种，从不同的外国公司买进同一品种的设备，进行对比分析，这属于科学研究用的样机，亦属一般贸易零星进口，不宜纳入本办法管理范围。
２关于技术引进和设备进口项目标准化审查的主要原则和主要依据。
这个问题写在第４条和第５条里。第４条写了３款，第１款是引进项目要求符合我国设备品种规格的发展方向；第２款是要求有利于改善我国的技术标准体系。第５条第１款提出了国际标准，我国国家标准、专业标准是技术引进和设备进口项目标准化审查的主要依据。下面着重对审查重点和主要审查依据作点说明。
各部门、地方、企业，这几年来在采用国际标准工作的推动下，对主管的行业陆续制订或修订了产品品种的发展规划。这些品种发展规划也可以说就是我国产品的标准系列，引进技术或自行设计产品，都应该与之协调一致。由一个部门主管的产品，在引进项目时与我国设备的规格品种发展方向不应该存在矛盾。但对跨部门制造的产品或使用部门组织引进的项目，由于有些部门、地方及企业对品种发展规划了解不够，可能产生与规划不协调的地方。在这样的情况下，在技术引进时要慎重考虑，部门、地方、企业之间要加强联系，要尽力做到与品种发展规划一致。
关于在技术引进和设备进口中有利于加强和完善我国标准体系问题。我国现在已有国家标准六千多个，部标准一万多个，主管部门和地方批的企业标准５～６万个。可以说，我们已经有了一个自己的标准体系。尽管这个体系还不够完整、水平还不高，然而正是基于这种情况，我们才提出要完善我们现有标准体系的问题，建立一套与国际标准和国外先进标准水平相当、适合我国国情、技术先进的标准体系。这几年，为完善我国这个标准体系，做了一些工作，如积极采用国际标准和国外先进标准、部标准向国家标准和专业标准过渡、加强安全标准化工作等等，使我国标准体系的水平有所改进。技术引进和设备进口的目的是促进技术进步提高我国科学技术水平，增强自力更生的能力。技术引进本身也包含着采用国际标准和国外先进标准的工作。所以第４条第２款提出技术引进和设备进口要有利于加强我国标准和完善我国的技术标准体系，是符合国家当前政策要求的。这也是“办法”中为什么要提我国国家标准、专业标准是技术引进和设备进口项目标准化审查的主要依据的主导思想。当然，如果我国标准水平比较低，还是要以国际标准为依据。
３关于英制问题。
原则上不准引进英制技术或设备，但一刀切也不合适，也难于做到。因此在条文中有一点灵活性。重大引进项目中如有英制问题时，要求由主管部门来掌握，
经慎重研究后再行批准。
我国是实行公制计量的国家，现在正在推行国际单位制。世界上多数国家也都在推行这个计量制度，即使英制的国家如英国、美国也都要逐步放弃英制采用国际单位制。所以对英制进行限制是必要的。
４关于标准化审查的方式问题。
“办法”第６条规定，技术引进和设备进口项目的主管部门和主办单位，应将标准化审查作为技术引进和设备进口整个项目审查内容的一部分。就是说，标准化审查一般不是单独进行的，而是主办单位在组织审查班子时，吸收熟悉该类技术标准化工作的人员参加，与其他方面的审查工作一起进行。
审查分三种形式，重大的项目，由国家标准局负责组织人员参加；部门主管的项目，由部门的标准化管理机构负责组织；省、市、自治区审批的项目，由省、市、自治区的标准化管理机构负责组织。
５关于可行性研究问题。
第９条“在开展引进和进口项目的可行性研究时，在项目主管部门组织的‘专门班子’……”，这个专门班子指的是《技术引进和设备进口工作暂行条例》中规定的由项目主管部门组织的“可行性研究专门班子”。标准化人员应参加“这个班子”和其他技术引进人员一道工作，而不是另外组织班子。如果项目比较大，又很复杂，标准化问题又多，在这种情况下，组织标准化工作专门班子进行标准化审查也是可以的。
６办法第１１、１２、１３条主要是对标准资料方面的规定和要求。
出国考察、培训、实习等人员，要带着标准化工作的任务。努力收集标准化资料，出国工作的报告中，要有标准化方面的内容。
参加技术谈判的人员要向外商提出标准化要求，让外商完整地提供与引进项目有关的成套标准资料。改变过去有些引进项目不关心标准资料的情况。
７关于对标准资料的消化、吸收问题。反映在第１４、１５条中。第１４条写的是关于组织翻译、编出目录、归档存放和进行交流的问题。这一条关键是编出目录送主管部门或省、市、自治区的标准化情报机构。为了大家都能使用引进的资料，不必再到国外重复购买，项目主办单位和标准化技术归口单位应该努力做好这个工作。
第１５条，要求主办单位对引进技术的标准资料认真消化。在产品鉴定后；主办单位应尽快制订出成套相应的标准。归口单位在这个基础上，应提出制修订国家标准、专业标准的计划。这样做目的是把引进的技术成果能以标准化的形式固定下来，有利于推广到有关企业，也有利于改革、完善我国的标准体系。
