最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
析商标使用许可期限届满后库存产品的处理
一、实践中产生的争议
商标使用许可制度是国际上通行的一种制度。在许可人与被许可人双方之间有条件合作的基础上,实行商标使用许可制度，对于促进企业间发展横向联合，促进技术的转让和引进，发挥企业优势，扩大名牌商品的生产，满足消费者需要，提高社会经济效益，具有十分重要的作用。商标注册人可以通过商标使用许可的手段，扩大市场占有率，提高企业知名度。同样，商标被许可人也可以通过被许可使用他人注册商标，提高企业的经济效益。因此，商标使用许可制度受到了许多企业的青睐。
商标使用许可是指商标权人依法将部分或者全部商标使用权许可给他人使用，并收取一定的使用费作为对价的行为。商标许可使用后，商标权人并不丧失商标权，被许可人仅取得商标使用权。在审判实践中出现了许多因商标使用许可合同许可期限届满后，被许可人销售库存产品而引起的商标侵权纠纷。商标使用许可合同终止后，对许可期限内生产的库存产品如何处理，尤其是被许可人能否继续销售库存产品，引起了很大的争论。目前，主要有两种意见：一种意见认为，被许可人无权销售库存产品，这种销售行为同样构成商标侵权。商标权是权利人享有的一种专有权利，在商标许可合同期限届满后，被许可人对库存产品的销售行为必将侵犯商标权人享有商标权，因此，库存产品不能销售。
另一种意见认为，被许可人有权销售库存产品，这种销售行为不构成商标侵权。理由：1、库存产品是在许可期限内生产的，期限届满后，被许可人仍旧可以销售，此种销售行为不违反法律的禁止性或强行性规定，因而是合法的；2、被许可人已对协议期生产但仍未售出的产品，投入了资金、人力，如果不准其销售，将造成产品的积压，会给其带来损失，因此被许可人的销售行为是为了减少自己损失的一种自助行为；3、库存产品是在商标使用许可期限内生产的，许可人与被许可人有共同的利益，被许可人对库存产品的销售对许可人而言，也是有利的，因此被许可人可以继续销售库存产品。
二、目前的法律规定
目前，我国的商标使用许可制度主要是由《商标法》和《商标法实施条例》进行规范和调整的。
1、《商标法》第40条规定：商标注册人可以通过签订商标使用许可合同，许可他人使用其注册商标。许可人应当监督被许可人使用其注册商标的商品质量。被许可人应当保证使用该商标的商品质量。经许可使用他人注册商标的，必须在使用该注册商标的商品上标明被许可人的名称和商品产地。商标使用许可合同应当报商标局备案。
2、《商标法实施条例》第43条规定：许可他人使用其注册商标的，许可人应当自商标使用许可合同签订之日起3个月内将合同副本报送商标局备案。
3、《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定；商标法第40条规定的商标使用许可包括以下三类：（一）独占使用许可，是指商标注册人在约定的期间、地域和以约定的方式，将该注册商标仅许可一个被许可人使用，商标注册人依约定不得使用该注册商标；（二）、排他使用许可，是指商标注册人在约定的期间、地域和以约定的方式，将该注册商标仅许可一个被许可人使用，商标注册人依约定可以使用该注册商标但不得另行许可他人使用注册商标；（三）、普通使用许可，是指商标注册人在约定的期间、地域和以约定的方式，许可他人使用其注册商标，并可自行使用该注册商标和许可他人使用其注册商标。第4条规定：商标法第53条规定的利害关系人，包括注册商标使用许可合同的许可人、注册商标财产权利的合法继承人。在发生注册商标专用权被侵害时，独占使用许可合同的被许可人可以向人民法院提起诉讼；排他使用许可合同的被许可人可以和商标注册人共同起诉，也可以在商标注册人不起诉的情况下，自行提起诉讼；普通使用许可合同的被许可人经商标注册人明确授权，可以提起诉讼。
从以上规定可以看出，目前我国法律对商标使用许可的内容即当事人双方的权利义务关系没有作具体、明确的硬性规定，如商标使用费的结算方式和支付时间、商标标识的管理、合同终止后双方的权利义务、违约责任等等。这些内容主要由当事人在商标使用许可合同中协商确定。可以这么说，在商标使用许可期限届满后，被许可人是否可以继续销售其在许可期限内生产的库存产品，现行法律并未作出明确的规定。
三、商标使用许可期限届满后库存产品的处理
由于现行法律对这一问题并没有作出明确规定，那么，在商标使用许可期限届满后，库存产品应该如何处理呢？笔者认为，若商标使用许可合同中有明确约定的，依约定处理；若商标使用许可合同中未明确约定或者约定不明的，则应根据法律的基本原理和基本精神予以灵活处理。
（一）合同有约定的，依约定处理。
民事领域遵循意思自治原则。意思自治原则是指在与政治国家相对的私法关系中，无论是设定权利还是设定义务，都完全取决于民事主体自由意志的基本法则理念。在知识产权领域，也同样实行意思自治。只要不违背国家强行性法律的规定，允许当事人自由设定权利、自由设定义务。在商标使用许可合同中，如果许可人与被许可人明确约定在许可期限届满后的一定期限内，被许可人可以销售库存产品，那么被许可人就有权销售库存产品；反之，被许可人则无权销售库存产品，若被许可人继续销售库存产品则构成商标侵权。
（二）合同没有约定的，依不同情形，不同处理
如前所述，目前我国的法律对商标使用许可合同的权利义务关系几乎没有作出具体的规定，这一内容几乎完全依赖于当事人的意思自治。在审判实践中，我们发现这一问题尚未引起足够的重视。当事人对许可期限届满后，被许可人能否销售库存产品几乎没有什么约定。若合同中对库存产品问题没有约定，许可期限届满后，被许可人能否继续销售库存产品，继续销售行为是否构成商标侵权呢？在这种情况下，有必要进行法律解释，运用利益衡量的科学方法，综合平衡各方面的利益关系，针对不同的情形，进行不同的处理。
法律实际上就是对现实生活中各种利益冲突进行妥当的协调，解决当事人之间以及当事人与他人、社会、国家之间的利益冲突，实现不同主体之间的利益平衡。梁慧星说，法是为解决社会现象中发生的纷争而做出的基本准则，成为法律调整对象的纷争无论从何种意义上都是一种利益的对立和冲突。法律公平与否，取决于利益平衡与否。利益衡量理论是日本学者加藤一郎在批判概念法学各种弊病的基础上于上世纪60年代在《法解释的理论与利益衡量》中提出的。该理论主张对法律的解释应当更自由、更具弹性，解释时应当考虑实际的利益。在处理两种利益间的冲突时，强调用实质判断的方法，判断哪一种利益更应该受到保护。具体到法律应用处理时，不是直接通过法律规定来得出结论，而是首先通过利益衡量得出结论，然后再从法律条文中寻找根据，以便使结论正当化或合理化。因此，所谓利益衡量，是指法官审理案件，在案件事实查清后，不急于去翻法规大全审判工作手册寻找本案应适用的法律规则，而是综合把握本案的实质，结合社会环境、经济状况、价值观念等，对双方当事人的利害关系作比
较衡量，作出本案当事人哪一方应当受法律保护的判断。此项判断称为实质判断。在实质判断基础上，再寻找法律上的根据。
在商标使用许可合同期限届满后对库存产品如何处理这个问题上存在着下列几方面的利益：一是许可人的利益；二是被许可人的利益；三是消费者的利益；四是社会的利益。若在原商标使用许可合同期限届满后，商标权人又与第三人签订了新的商标使用许可合同，则还涉及到新被许可人的利益。对于许可人来说，知识产权是权利人享有的一种专有权利，在商标使用许可合同期限届满后，被许可人已不享有商标使用权，其对库存产品的销售，必然侵犯许可人的商标专用权；对于被许可人来说，库存产品凝结了被许可人的财力、物力和人力，如果不准许其销售，将造成产品的积压，从而给其带来巨大的经济损失；对消费者来说，被许可人继续销售库存产品，不会造成他们对商品或商品来源的误认；若被许可人不能继续销售侵权产品，那么凝结人力、物力、财力的库存产品就会白白烂在仓库里，这是任何法律体制下都不允许的，也不符合我们建设节约型社会的要求；若在某特定地域有新被许可人，被许可人销售库存产品必然会影响新被许可人的市场份额，损害新被许可人的利益，侵犯新被许可人的商标使用权。因此，要正确处理库存产品，就要对这几种利益进行综合衡量，得出法律应当保护哪一方利益的实质判断，然后再从法律上寻找根据。
1、许可期限届满后，许可人没有与第三人签订新的商标使用许可合同的情形。对这种情况下进行利益衡量分析应当区分商标使用许可合同的不同类型。
（1）在商标独占使用合同中，许可期限届满后，被许可人原则上可以继续销售库存产品。商标独占使用许可合同中，注册商标仅仅许可给一个被许可人使用，而商标权人自己也不能使用注册商标。这样，商标的使用许可费相对来说是非常高的。凝结了大量人力、物力、财力的库存产品若不能销售，对被许可人来说，损失是非常大的。因此，允许被许可人继续销售库存产品，一方面有利于对被许可人利益的保护，另一方面还能避免产品的浪费，有利于商品的流通、经济的发展。而且这些库存产品或其来源也不会产生混淆或误认。当然，为了防止被许可人滥用权利，从公平角度出发，对被许可人的销售权应当作一定的限制。一般来说，应当对被许可人的销售权规定一个合理的“宽限期”，可以由法官根据个案的实际情况确定，但期限不宜过长。
（2）商标排它使用许可合同可以参照商标独占使用许可，赋予被许可人一定期限的库存产品销售权。这样处理的依据是民法的诚实信用原则。诚实信用原则在本质上属于市场经济活动的道德准则，是道德准则的法律化。它要求在民事活动中，当事人必须诚实、善意；行使权利时不侵害他人与社会的利益；履行义务信守承诺和法律规定；最终达到获取民事利益的活动，不仅应使当事人之间的利益平衡，而且也必须使当事人与社会之间的利益得到平衡。《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，《民法通则》第4条也可以作为法律适用的依据。
（3）在商标普通使用许可合同中，被许可人往往不是一个而是几个甚至几十个。被许可人支付的商标使用许可费相对而言较低。在许可期限届满后，若赋予被许可人库存产品的销售权，会大大影响许可人的商标专用权和其他商标使用人的权利。因此，在这种情况下，不宜赋予被许可人库存产品的销售权。这样处理的法律依据主要是禁止权利滥用原则。权利人行使权利超过正当界限，有损他人利益或社会利益的，为权利滥用。滥用权利不受法律保护。权利人行使权利本应受法律保护，罗马法上就有“行使自己的权利，无论对于任何人，皆非不法”的观念，法国大革命以后强调“权利绝对”。社会实践的发展证明，在这种思想指导下，权利人不正当地行使权利，会给他人造成损害，也会对社会带来不利，于是产生了“权利滥用”的观念。禁止权利滥用的存在价值，就是民事活动意思自治原则的限制，目的就是要求民事活动的当事人在行使权利及履行义务的过程中，实现个人利益与社会利益的平衡。我国《宪法》第51条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”《民法通则》第7条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。尽管法条未用滥用权利之语，但该条禁止滥用权利的立法意图十分明显。这一规定是权利不得滥用原则的法律表现形式，违反社会公德、社会公共利益、国家经济计划、社会经济秩序的行为都是滥用权利的行为。
但是，若让这些库存产品白白烂在仓库里，不但会造成被许可人的经济损失，还会造成社会财富的巨大浪费。一个可行的办法是鼓励许可人或者其他被许可人对库存产品的回收，至于回收的价格，可以由当事人协商确定；协商不成的，由法官根据个案的实际情况予以确定。这主要是依据公平原则。
2、许可期限届满后，许可人与第三人签订了新的商标使用许可合同。此时，由于涉及到第三人即新被许可人的情况，在原商标使用许可合同许可期限届满后，原则上不允许被许可人继续销售库存产品，类似于上述商标普通使用许可的情形。若赋予被许可人库存产品的销售权，会侵犯第三人取得的商标使用权。法律应当保护第三人的合法权益。当然从社会利益角度出发，可以鼓励对库存产品的回收。
3、商标使用许可合同约定商标使用数量的，许可期限届满后，约定数量范围内的产品应允许继续销售。若商标使用许可合同约定的是商标使用数量，被许可人支付商标使用费的依据主要是使用商标的数量。约定商标使用数量，在许可期限届满期时，存在两种情形，一种是被许可人生产的产品超出约定的数量范围；一种是被许可人生产的产品不超出约定的数量范围。在许可期限届满后，属于约定范围内的产品已经支付了相应的商标使用费，因此，允许被许可人继续销售库存产品是符合公平原则的。若超出约定范围的库存产品则不能再销售。
通联：江苏省涟水县人民法院
电话：0517-83589618
联系人：陈永海 孙海军
