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关于共有人的优先购买权问题的思考/齐汇

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 14:22:51  浏览:9065   来源:法律资料网
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关于共有人的优先购买权问题的思考

齐汇 清华法学院


优先购买权,又称为“先买权”,是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。学界对此问题的认识存在多种意见,因此仅在此略加分析,以表刍荛之见。

早在我国唐律中,对于先买权问题就已经做了具体的规定1。在国外民法上有关于此问题可溯源至古希腊、罗马时期。现代大陆国家民法体系中大都规定了先买权。我国法律对此也做了具体的规定2。在物权立法中,对优先购买权是否存续的问题存在反对说和肯定说两种观点。3从理论界和实务界的现状来开,赞成肯定说的人居多。优先购买权是一种附从性的权利,从本质上来讲仍然是债权,但其同时又具有某现物权的效力。优先购买权主要适用于按份共有。按份共有人有权处分其份额,即将其份额分出或转让。依据《民通》78条的规定,优先购买权的行使应符合下列条件:(1)共有人出售自己的财产份额;(2)其他购买人与他人的条件相同;(3)必须在规定的时间内行使优先购买权,若其他共有人在接到通知后3个月内不作出答复,就视其为对自己权利的抛弃。如果几个共有人都想购买这份份额,应由转让分额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。

共有人在不损害社会利益和他人利益的条件下,可以抛弃其应有份额,这是共有人行使其处分权的一种表现。被抛弃的份额的性质应属于无主财产,但由于其他共有人的权利及于共有物的全部,依先占原理,被抛弃的份额自应由其他共有人取得。

一个或几个共有人未经全体共有人或拥有半数以上份额的共有人同意,擅自处分共有物的,将构成对其他共有人的侵权行为。4对第三人来讲,该行为属于效力待定的行为。如果其他共有人事后追认了该行为,则该行为有效;反之,则无效。但如果转让的共有物是动产,第三人在取得该动产时时处于善意,可按善意取得的规定处理;5如果是不动产,则按公信原则处理。其他共有人可要求无权处分人承担侵权责任。6

此外,优先购买权的适用范围和行使中的具体问题还有待进一步研究和探讨。如建筑物区分所有中的优先购买权问题;如各种优先购买权竞合的问题;如共同共有人是否享有优先购买权等问题还存在学术上的争议。我们应该充分考虑中国的历史文化传统,借鉴世界各国的立法经验,结合目前我国的国情,在未来的《物权法》中对以上诸问题,加以合理的规定,为社会主义市场经济的良性、快速发展,为人民群众生活质量的提高,起到保障和促进的作用。


尾注:1、我国唐律中规定:房地产买卖必须先问近亲,次问四邻,近亲四邻不要,才得卖与别人。这种制度的规定实为保护封建宗族的完整性与稳定性,以免自家土地房屋被其他宗族所占。

2、我国《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利”。

3、反对者从保护交易效率,实现交易主体平等参与交易活动的角度出发,否定此项权利存续的必要。

4、这里存在着这样一些问题:当要求处分其财产的共有人告知其他共有人时出现了瑕疵,则要求处分其财产的共有人应当承担侵权责任;如果要求处分其财产的共有人只将其处分财产的意思表示向部分共有人表示,并经过了3个月的期限,则视为被告知者自动放弃其优先购买权,当其他没有被告知的共有人不予追认时,要求处分其财产的共有人对没有被告知的共有人承担侵权损害赔偿责任;当要求处分其财产的共有人没有告知所有的共有人,就将自己的份额出卖给部分共有人时,其对于剩下的共有人不承担侵权损害赔偿责任。

5、第三人知道是某个共有人出售的是共有财产的份额,但并不知道共有人在出售该份额时没有尊重其他共有人的优先购买权,或者不知道其他共有人享有优先购买权,而共有人出售该财产时没有通知其他共有人,侵害了其先买权。在这种情况下不宜适用善意取得制度。第三人在交易过程中应负有了解转让人转让其共有财产份额时是否尊重了其他共有人优先购买权的注意义务。如果第三人根本不知道其出售的该财产是共有财产时,可以采用动产的善意取得、不动产的公示公信制度,从而维护交易安全。

6、如果第三人非善意,共有人对此行为又不予追认,则合同无效,应当由主张优先购买权的共有人,优先购买出让人的财产份额;如果第三人为善意,交易过程完整无瑕疵,则合同成立,无权处分人对于其他共有人承担侵权责任。侵害的对象是共有人的优先购买权,而这项权利虽然理论上及于每一个共有人,但在真正处理实际问题的时候,优先权的效力最终发生在谁的身上,往往是由出让人决定的(只有一个主张权利的共有人除外),因此在赔偿时如果只有一个共有人主张权利,就只对该权利人进行赔偿,如有多人请求,则由出让人在赔偿金一定的条件下,自主决定每个权利主张者所分得的份额。


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白银市人民政府办公室关于印发行政效能建设考核办法的通知

甘肃省白银市人民政府办公室


市政办发〔2008〕28号


白银市人民政府办公室关于印发行政效能建设考核办法的通知

各县、区人民政府,市政府各部门,各直属事业单位,各议事协调机构,中央、省在银有关单位:
《白银市人民政府行政效能建设考核办法》已经市政府第27次常务会议通过,现予印发,自2008年3月1日起施行。




二OO八年三月三日



白银市人民政府
行政效能建设考核办法

为深入开展行政效能建设,进一步建立健全效能建设长效机制,促进我市经济社会更好更快发展,制定本办法。
一、考核对象
各县、区人民政府,市政府各部门、直属机构、协调议事机构和办事机构、部门归口管理机构,市属各事业单位,中央、省在银有关单位。
二、考核内容
对考核对象开展行政效能建设情况,从四方面考核计分,满分为100分。按照倒扣分的办法进行。
㈠依据《中华人民共和国公务员法》、《公务员考核规定(试行)》、《行政机关公务员处分条例》,有下列情形的扣5分:
不落实市委、市政府督办事项的;对市委、市政府安排的主要工作,牵头单位、配合单位未尽职或未按期完成任务的;存在门难进、脸难看、话难听、事难办、敷衍塞责、失时误事等机关作风问题的;滥用职权、重复处罚、执法扰民的;存在工作时间不请假、办私事、擅离职守、脱岗缺位等违反工作纪律问题的。
㈡依据《白银市行政首长问责暂行规定》,有下列情形的扣5分:
对本单位工作作风方面存在的问题,未制定预防措施和建立长效机制的;贯彻市委、市政府决策和各项工作部署措施不力,效果不明显的;关系群众生产生活的热点难点问题未得到及时研究解决的;在市行政效能建设办公室和市长热线电话被投诉且相关领导有明确批示要求,经查办落实不够或整改不力的。
㈢依据《白银市人民政府关于改进机关作风和提高办事效率的规定(试行)》、《白银市政府公务人员吃拿卡要等行为处理办法(试行)》,有下列情形的扣5分:
单位管理混乱、工作态度消极、工作作风飘浮、效能低下,影响正常工作开展的;存在职责不清、行政不作为、推诿扯皮的;按规定应当公开的事权、财权和人事权方面的内容未及时公开的;投诉电话公示、岗位职责公示等监督措施未落实的;乱收费、乱罚款、乱摊派、乱检查的;只顾部门、单位利益,缺乏全局观念的;未按规定将有关行政许可事项全部纳入行政审批中心办理的; 存在吃、拿、卡、要问题的。
㈣依据《中华人民共和国行政监察法》、《白银市行政效能监察工作暂行规定》,有下列情形的扣5分:
对市委、市政府关于行政效能建设的各项制度遵守和执行不够认真全面,没有结合部门和系统实际建立相应配套制度的;对行政效能建设中发现的问题未及时处理的。
三、考核方法
考核工作在市行政效能建设领导小组领导下进行,由领导小组办公室具体负责组织实施。
行政效能建设考核,采取定期检查与不定期抽查相结合,明查与暗访相结合,民主评议与组织考核相结合,实行倒扣分的办法进行。
㈠制定方案。市行政效能建设领导小组办公室按上下半年分别制定考核方案,派督查组组织实施。
㈡实施考核。督查组现场评估。采取“听、看、查、议”的方式,听取部门领导关于行政效能建设进展情况的汇报,查看有关资料。由督查组根据市行政效能建设领导小组办公室下发的《白银市行政效能建设情况考核表》进行考核,并对被考核单位不定期进行抽查和暗访,其结果计入综合分值。目标任务完成情况、信访工作、电子政务及现场考核结果和抽查暗访结果合计占综合分值的80%,年终进行汇总。
㈢测评。督查组向被考核单位干部职工发放问卷测评表,现场测评,按照满意、基本满意、一般、不满意4个档次进行问卷测评,测评结果县区占综合分值的20%;市直目标管理单位干部职工测评占10%,服务对象测评占10%。
四、考核结果运用
㈠考核结果每半年通报一次。
㈡对在行政效能建设考核中累计扣分20分以上的,给予效能告诫;累计扣分30分以上的,通报批评,被通报批评的单位当年不能推荐或评为先进单位或年度好班子;累计扣分40分以上的,给予“一票否决”;累计扣分50分以上的,部门、单位主要负责人、主要责任人当年年度考核结果应定为不称职,由组织、人事部门按照《中华人民共和国公务员法》的规定办理。
㈢对考核排名前三名的县区和排名前20名的部门、单位进行奖励,由市行政效能建设领导小组办公室和市政府目标管理委员会办公室共同研究提出奖惩意见,提交市政府常务会议审定后兑现。对考核排名后三名且未完成年度工作目标的,分别扣除单位预算内办公经费的30%、20%、10%(在下年经费中扣减),并给予行政效能告诫、通报批评,取消当年评先评优资格,取消领导班子成员年度考核奖金。
中央、省在银有关单位行政效能建设考核的结果及民主评议情况,由市行政效能建设领导小组办公室向其上级主管部门通报,对在行政效能建设中成绩突出的,建议其上级部门予以表彰奖励;对存在问题较多、工作不力、社会影响较大的,建议其上级主管部门追究其主要负责人的责任。
㈣有下列情形之一的,实行一票否决:
1、对市委、市政府重大决策事项执行落实不力,有令不行、有禁不止,情节较为严重的;
2、执法执纪部门不依法依纪履行职责,存在行政不作为或乱作为现象,影响比较恶劣的;
3、严重侵犯群众利益或存在吃拿卡要等行为的;
4、未依法妥善处理涉及本单位群体上访事件,造成严重影响的;
5、工作中缺乏开拓创新精神,工作业绩不突出,在全省的行业或系统综合评比中位于后三位或被通报批评的;
6、由于工作不负责任,致使发生重大案件或重大责任事故的;
7、侵犯行政管理相对人合法权益、造成国家财产严重损失或影响政府整体工作部署的;
8、在行政效能建设考核中累计扣分超过40分以上的。
㈤被一票否决的,取消单位年度综合评先评优资格,取消单位主要领导、分管领导和直接责任人评先评优、晋职晋级资格,扣发部门、单位主要负责人年度全额奖金和其他班子成员50%的年度奖金,并按有关规定追究主要领导、分管领导及责任人的责任。
㈥因国家宏观政策调整或不可抗力等因素致使单项目标任务未完成的,具体扣分由市行政效能建设领导小组审定。
行政效能建设年考核与市政府工作目标责任制年度考核相挂钩。
本办法由市行政效能建设领导小组办公室负责解释。



关于印发天津市固定资产投资项目合理用能评估和审查管理暂行办法的通知

天津市人民政府


津政发〔2007〕015号


关于印发天津市固定资产投资项目合理用能评估和审查管理暂行办法的通知



各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
  现将《天津市固定资产投资项目合理用能评估和审查管理暂
行办法》印发给你们,望遵照执行。



               二○○七年三月九日



       天津市固定资产投资项目合理
       用能评估和审查管理暂行办法

  第一条 为加强本市节能工作,规范固定资产投资项目合理
用能评估和审查工作,根据《国务院关于加强节能工作的决定》
(国发〔2006〕28号)、《天津市节约能源条例》及有关规定,
结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于在本市行政区域内新建、改建和扩建
的固定资产投资项目。固定资产投资项目的设计和建设,应当遵
守合理用能标准和节能设计规范,其可行性研究报告或项目申请
报告必须包含合理用能的专题论证内容(见附件)。
  第三条 固定资产投资项目在审批、核准前,必须进行合理
用能审查,在备案前应征求节能行政主管部门意见,以促进合理
利用能源、提高能源利用效率,从源头上杜绝能源的浪费,促进
本市产业结构调整和产业升级。  
  第四条 市经委是全市节能行政主管部门,负责本市固定资
产投资项目合理用能评估和审查工作,并进行监督管理。
  各级发展改革、财政、规划、国土、建设、交通、水利、安
全监管、环保等有关部门在各自职责范围内依法做好相关工作。
  区县工经(贸)委等区、县节能行政主管部门和市开发区、
保税区、高新区节能行政主管部门依照本办法负责本区域内固定
资产投资项目合理用能审查,接受市经委的工作指导与监督。
  第五条 固定资产投资项目合理用能审查应当遵循公开、公
平、公正的原则,提高办事效率,提供优质服务。
  第六条 年能耗1000吨标准煤以上(含本数,下同)或年耗
电在300万千瓦时以上的固定资产投资项目,应当委托合理用能
评估机构对项目可行性研究报告或项目申请报告的合理用能专题
论证内容(节能篇)进行评估,并出具合理用能评估报告。合理
用能评估管理办法由市经委另行制定。
  第七条 合理用能评估报告应当包括以下内容:
  (一)项目是否符合国家产业政策和本市有关规定;
  (二)项目是否符合中国节能技术政策大纲和行业节能设计
规范;
  (三)项目的用能总量及用能种类是否合理;
  (四)项目的设计是否采用先进工艺技术,是否达到国内能
耗先进水平或国际先进水平,其单位建筑面积、设备、工艺和产
品能耗是否达到国家和本市规定的标准;
  (五)是否严格执行国家明令推广或淘汰的设备、产品目
录;
  (六)项目的能耗指标、采用的节能技术措施和预期达到的
节能效果分析;
  (七)项目合理用能的综合评估意见;
  (八)法律、法规或国家有关部门规定的其他内容。
  第八条 市经委负责审查年综合能耗2000吨标准煤以上或年
耗电500万千瓦时以上的固定资产投资项目,对符合条件的发放《
固定资产投资项目合理用能审查决定书》。
  区县工经(贸)委等区县节能行政主管部门和市开发区、保
税区、高新区节能行政主管部门负责审查年综合能耗2000吨标准
煤以下或年耗电500万千瓦时以下的固定资产投资项目,对符合
条件的发放《固定资产投资项目合理用能审查决定书》,其中,
对年综合能耗1000吨标准煤以上或年耗电300万千瓦时以上的项
目,在作出审查决定之日起10个工作日内将审查情况报市经委。
  建筑节能的监督管理按国家和本市有关规定执行。
  第九条 申请固定资产投资项目合理用能审查应当提交下列
材料:
  (一)《固定资产投资项目合理用能审查申请书》;
  (二)企业法人营业执照副本复印件;
  (三)项目基本情况表;
  (四)项目节能措施综述;
  (五)项目可行性研究报告或项目申请报告;
  (六)固定资产投资项目合理用能评估报告;
  (七)申请单位主管部门意见;
  (八)根据合理用能评估报告意见需补充的材料;
  (九)相关节能设计标准和规范;
  (十)国家法律、法规和相关部门规定的其他材料。
  第十条 固定资产投资项目合理用能审查程序为:
  (一)合理用能审查部门在接到申请后的5个工作日内确定
是否受理,并通知申请单位。如申请材料不齐全或者不符合要求
的,应当场或者在接件5个工作日内一次性告知申请单位需要补
正的全部内容;
  (二)对提交的项目材料进行审查,必要时应进行现场勘
查;
  (三)对审查合格的项目,合理用能审查部门应在15个工作
日内出具《固定资产投资项目合理用能审查决定书》,如需进行
现场勘查的,可延长20个工作日;审查不合格的,向申请单位出
具不予行政许可决定书。
  第十一条 固定资产投资项目自合理用能审查通过之日起,
两年内仍未开工建设或有其他原因需要取消审查的,合理用能审
查部门可以取消审查决定。
  第十二条 通过合理用能审查的项目,在实施过程中遇有建
设规模、建设内容、节能技术方案等发生重大变化的,项目单位
应及时以书面形式向原审查部门报告,由原审查部门出具书面确
认意见或要求其重新办理审查手续。
  第十三条 项目审批、核准或备案部门应严格把关,对未进
行合理用能审查或未通过合理用能审查的项目,一律不得审批、
核准或备案,不得享受国家有关优惠政策,更不得批准开工建设;
对擅自进行审批、核准或备案的,要依法追究直接责任人的责
任。
  第十四条 合理用能审查部门可委托有资格的节能监测
(察)机构对通过合理用能审查的项目实施监督。
  第十五条 有关行政主管部门应认真履行职责,加强项目建
设和运行过程中的监督检查,确保节能措施与能效指标的落实;
对建设内容和生产行为违反已审查节能措施的,要责令停止施工
并限期整改,同时依法追究相关单位的法律责任。
  第十六条 项目正式竣工验收前,建设单位应报请合理用能
审查部门进行合理用能的竣工检验。对未达到合理用能标准和节
能设计规范要求的,不予验收。
  第十七条 合理用能审查部门要严格执行国家法律法规和本
规定,对在项目审查过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索
贿受贿的,根据情节轻重,依法追究其责任。
  第十八条 对在合理用能评估和审查工作中做出显著成绩的
单位和个人给予表彰和奖励。
  第十九条 本办法自发布之日起施行。

  附件:合理用能专题论证的主要内容
http://www1.tj.gov.cn/szf/main.nsf/0/6CFBF55777C73B75482572A70011C293/$file/津政发(2007)015号附件.doc